（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费1、耕地占用税；
2、菜田基金；
3、青苗补偿费；
4、土地补偿费；
5、劳动力安置费；
6、其他费用；
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积
在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：
总开发费用
应计开发费用＝----------------×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。
第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。
上一页 [1] [2]
