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国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见

时间:02-01 17:47:08 浏览:6209来源:http://www.fangchanshe.com  法制法规

;         =房屋重置价----------------×房屋已使用年数
                                        房屋耐用年限

    税金:主要指契税等

    7. 商品房出售(以每栋楼为单位计算)

          房地总售价-同类建筑单位面积平均造价×建筑面积-利润-利息-税金
    地价=------------------------------
                           用地面积                       用地面积

    8. 房屋出租

            房地年收益-房屋现值×(房屋还原率+年折旧率)-管理费-维修费-保险费-税金-利息
    年地租=-------------------------------------
                           土地面积                                      土地面积

    式中:房屋还原率应稍高于土地还原率,可采用银行通行投资利率。

              重置价格-废弃后残值
    年折旧费=----------
                    耐用年限

              年折旧费
    年折旧率=----
              重置价格

    利息=房屋现值×年利息率

    管理费:按年租金的2~5%计

    维修费:按建筑造价的1. 5~2%计

    保险费:按房屋造价1. 5~2‰计

    税金:按年租金12%计

    地价=地租/还原率

    9. 企业兼并

          付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用-被兼并企业设备、厂房现值
    地价=-------------------------------
                                    土地总面积

    10. 土地征用、拆迁开发

    地价=征地拆迁补偿等取得土地的费用+土地开发费用+贷款利息+开发企业合理利润+区位修正

    三、标绘地价样点图

    为了直观反映城镇中的地价变化趋势,更好地分析城镇地价变化规律,要将计算出的各样点地价额标绘在城镇平面图上。

    地价样点图要按工业、住宅、商业三种用途分别绘制,也可以采用不同的颜色、图示将三种地价样点绘制在一张城镇平面图上。

    根据样点图的分布规律,对偏离区域地价较大的样点,要在样点资料审核与整理的基础上,对其进一步分析或修正,如容积率、时间等,以便剔除错误或非正常样点的地价资料。

    四、样点地价离散度判别与地价区划分

    根据地价计算结果和绘制的地价样点图,在对一些样点进行时间、容积率修正的基础上,要按土地用途进行样点地价离散度的计算与判别。

    1. 对地价样点图进行定性分析,若城镇中不同区域地价水平有明显差异,要将这些区域划分出来,分区域估算临时基准地价或标定地价。

    2. 对城市地价样点或区域地价样点进行定量计算,分别计算城镇或区域内不同用地类型样点地价的平均值,若城市或区域中的地价样点有5%以上的数量偏离平均地价的20%,则必须继续细分地价区域,直至满足上述标准。

    3. 对城镇商业中心区的地价最高点或区段,可单独以点、区段地价反映。经过定性和定量分析,若地价样点离散度较大,则要划分地价区,将临街房屋进深、土地用途、建筑密度、容积率、商业繁华状况、交通条件等基本一致的地段划分为同一区域,按区计算地价。地价区划分方法采用定性与定量相结合的方式进行,以定性为主。

    五、临时基准地价和标定地价评估

    各城镇可根据当地土地市场的发育状况,选用以下方法评估临时基准地价和标定地价:

    1. 土地使用权转移频繁的城镇,按用地类型、商服、交通条件和地价差异划分出不同的区域,按区域和用地类型将分离出的各样点地价进行归类,按下式计算区域内各类用地的“临时基准地价”:

        1n
    V=?∑Xi
        ni=1

    式中:V??某一区域某类用地临时基准地价:

      Xi??该区域内该类用地某一样点地价;

      n??该区域内该类用地地价样点总数。

    在基准地价的基础上,可按下式核定标定地价:

    标定地价=基准地价×使用年期修正系数×(1±区域因素修正系数)×(1±个别因素修正系数)×(1±时间修正系数)

    若当地尚未编制出完整的标定地价评估系数表,为应急需,目前也可只作使用年期和容积率修正,其它修订待条件具备后再逐步完善,其中:

    使用年期修正系数=

                  1
      1--------------
        (1+资本化系数)±地使用年期

    2. 有一定房地交易、出租样点,但又不能满足评估临时基准地价的城镇,若城镇规模较小,内部地价、地租差异不大,可以城镇整体为单位,将各地价样点按用地类型进行归类,按下式计算城镇内该地类地价、地租占房地交易总额的平均比例:

           n
          ∑ Xi
          i=1

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