(八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(九)业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。
第五十三条 业主委员会或物业管理企业应当对业主或使用人使用物业的行为进行指导和监督,发现违反法律、法规及本条例规定的行为,应当及时制止。
第五十四条 业主或使用人对专有部分进行装饰、装
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修,应当向物业管理企业申报登记。
物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业。
第五十五条 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
因物业维护或公共利益需要临时占用的,应当事先告知业主委员会、物业管理企业,并在业主委员会或物业管理企业许可的合理期限内恢复原状;造成损失的,应当承担赔偿责任。
第五十六条 利用共用部分进行经营性活动的,应当经业主大会同意。
利用物业部分共用部分获取收益的本金和利息归该部分业主所有,该部分业主可以决定将该收益的本金和利息纳入维修基金进行管理。
利用物业全体共用部分获取收益的本金和利息归全体业主所有,可根据业主公约的规定或业主大会的决定纳入维修基金进行管理。
第五十七条 物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,专有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经业主委员会或物业管理企业通知后,在合理限期内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的,由业主委员会或物业管理企业进行修缮、维护或采取防范措施,其费用由相关责任人承担。
物业共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,业主委员会或物业管理企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。
第五十八条 物业因第三人原因需要维修的,第三人应当及时维修。第三人未及时维修,给业主造成损失的,应承担赔偿责任。
物业管理企业应当通知第三人进行维修,在合理限期内第三人未进行维修的,物业管理企业应当进行维修,其费用由第三人承担。
第五十九条 供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
第六十条 物业专有部分、共用部分进行维护、更新和改造时,相关业主负有协助的义务。
第六章 物业维修基金
第六十一条 物业共用部分实行物业维修基金制度。
第六十二条 物业维修基金归集、使用与监管遵循审批、使用、监管分离原则。
第六十三条 新建物业首期物业维修基金由业主按市政府规定标准交纳;本条例实施前已出售的商品住宅,由业主按市政府规定标准交纳;公有住房出售后,应当按照国家和市有关规定交纳。
第六十四条 物业维修基金的本金和利息属于业主所有,专项用于物业保修期满后共用部分的大、中维修、更新和改造,不得挪作他用。
第六十五条 物业维修基金应维持一定的数额,不足部分由业主续交。
第六十六条 物业维修基金应在银行专户存储,实行按栋建帐、按户核算制度,并由市人民政府确定的专门机构负责监管。
第六十七条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:
(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主自己承担;
(二)部分共用部分的维修、更新、改造费用,由部分共用部分的业主分担;
(三)全体共用部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。
因物业管理企业的责任,导致物业共用部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的,物业管理企业应分担相应费用。
专有部分、部分共用部分和全体共用部分的范围根据法律、法规和业主公约的规定确定。
第六十八条 负责维修基金监管的专门机构应根据法律、法规和业主公约的规定定期将物业维修基金的收支、使用情况进行公示,并接受审计部门的监督。
第六十九条 物业维修基金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府制定。
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第七章 前期物业管理
第七十条 新建物业的建设单位或售出单位应当在物业销售前,依照政府主管部门制订的业主公约示范文本拟订业主临时公约,报物业所在地房地产行政主管部门备案。
新加入的业主和使用人应在办理有关入住手续的同时,签署业主临时公约。首次业主大会通过业主公约后,业主临时公约即行失效。
第七十一条 新建普通住宅的建设单位或售出单位在申请销售许可之前,依法选聘物业管理企业进行管理的,应当向物价部门申报前期物业服务收费标准,并与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同,合同期限不得超过三年。
当第一届业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,该合同即行终止。
第七十二条 新建物业销售时,建设单位应将业主临时公约、前期物业服务合同作为物业销售合同要约的部分。
第七十三条 建设单位应当将前期物业服务合同在订立之日起十五日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
第七十四条 建设单位应当与其选聘的前期物业管理企业进行物业管理交接验收,向物业管理企业移交物业管理用房和以下物业资料:
(一)规划图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;
(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;
(四)物业服务所必需的其他资料。
第七十五条 新建物业交付使用时,除物业销售合同、前期物业服务合同另有约定的外,物业管理企业不得向物业买受人收取任何费用。
第七十六条 物业管理用房由建设单位或房屋售出单位按市人民政府规定比例提供,费用计入建筑成本。
本条例实施以前已经售出的物业,其物业管理用房,由市人民政府另行规定。
物业管理用房属于全体业主所有,只能用作从事物业管理活动。
第七十七条 建设单位应当按照国家规定和物业销售合同约定的保修期间、保修范围,承担物业的保修责任。
第八章 法律责任
第七十八条 物业管理企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的,应承担违约责任。
第七十九条 物业管理企业疏于管理,未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务,导致业主人身、财产受到损失的,应承担相应法律责任。
第八十条 物业管理企业在处理物业管理事务的活动中侵犯业主合法权益的,应承担相应赔偿责任。
第八十一条 物业管理企业有下列行为之一的,相关行政主管部门除责令其停止活动,没收非法所得外,还可处以五千元以上三万元以下罚款:
(一)未取得资质证书从事物业服务活动的;
(二)擅自在物业管理区域内从事物业服务以外经营活动的;
(三)擅自改变物业管理区域内共用部分用途的;
(四)擅自将物业服务合同中的全部或主要义务转移给第三人的;
(五)擅自设立收费项目或提高收费标准的;
(六)物业服务合同终止或解除后,未依照本条例第七十四条规定与业主选聘的其他物业管理企业办理交接的。
第八十二条 物业管理企业对物业共用部分管理不善,造成物业环境恶化的,除应承担民事赔偿责任外,还应由房地产行政主管部门对其作出警告,降低
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资质等级或者吊销资质证书的处罚,并可处以一万元以上三万元以下罚款。
第八十三条 业主委员会主任、副主任、委员履行职务时违反法律、法规或者业主公约、业主委员会章程的规定,侵犯业主权益,给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。
第八十四条 业主、使用人违反业主公约和物业服务合同规定的,应承担相应的民事责任。
第八十五条 业主未按规定交纳物业维修基金的,业主委员会有权要求有关业主限期交纳,逾期不交的,按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金,业主委员会可向人民法院起诉要求限期交纳。
第八十六条 业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,物业管理企业有权要求有关业主限期交纳,逾期不交的,业主委员会或物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。
逾期不交纳物业服务费的业主应承担违约责任,物业管理企业可以诉请人民法院要求限期交纳。
第八十七条 违反本条例第五十二条规定情形之一的,业主委员会或物业管理企业应报请物业所在地房地产、规划、市政、环保、公安等部门责令停止违法行为、恢复原状,并可处罚款,其中对个人的违法行为可处五十元以上五百元以下罚款,对单位的违法行为可处一千元以上二万元以下罚款;对他人造成损害的,还应赔偿损失。
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