合同解除权应及时行使

合同解除权应及时行使

    徐律师：1998 年年初，我公司与购房者签了一份预售合同。当时双方约定，1998 年底购房者付清房款；若期满后90天内未付清房款的，我公司有权解除预售合同并获得相应赔偿。后来，那位购房者按约付清了首付款，银行贷款也已到位，但尾款一直没付。我公司于2000 年初曾发函给那位购房者要求支付尾款，但一直没有回音。后来此事一直没有解决，今来信请问，我公司现在还能和那位购房者解除合同或追讨未付的房款吗？

    市民高先生高先生：从来信反映的情况看，你公司遇到的是合同解除权行使期限的问题。《合同法》第95条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。其中，最高人民法院今年6月1日实行的司法解释规定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为3个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。你们在预售合同中只约定了解除权行使的条件，而对于行使期限没有约定。因此，如果你公司在合理期限内不行使解除权的，该权利消灭。

    由于你们已经约定购房者1998 年底期满后90天内未付清房款的，你公司有合同解除权，并可要求购房者支付相应的赔偿金。因此，从时间上来说，1999 年3月底前你公司即可行使合同解除权。据此，从1999 年3月底起算，现已超过了一年的期限。另外，即使从两年期限的民事诉讼时效来看，你公司曾于2000 年初发函给那位购房者，到今天也已超过两年的诉讼时效。

    由上述分析可见，如果你公司想要通过诉讼途径追讨未付房款，存在法律障碍。当然，你公司可以通过聘请律师协调解决，要求那位购房者支付房款，因为《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。

    2000 版《上海市商品房预售合同》示范文本中为购房者、开发商提供了合同解除权行使的条件，在此提醒购房者和开发商，要行使此项权利最好约定明确的期限。如果没有约定行使期限，应及时行使以免丧失权利。在行使合同解除权时，应当以书面形式通知对方。圣信律师事务所徐丛林律师