房地产案件执行的常用方式

房地产案件执行的常用方式

    由于房地产不同于其他财产，所以房地产案件的执行也有其一定的特殊性。首先房地产案件的执行标的是房地产及与房产有关的权利除了对房产享有的占有、使用、收益、处分等一般物权外，还有相关的租赁权、抵押权、土地使用权等等，其次，作为执行标的的房产都是特定的物，具有不可替代性，其价格也是特定的，房产的价格除了政策规定的确定因素外，还受地区、环境、年代、交通、总体规划及市场因素等诸因素的影响，同一地区同一房型，也可能会出现不同的价格，因此须经有评估资格的专门机关的估价才能确定价格。再次，房产所有权与土地使用权必须一并执行，而且须经国家专门机关批准办理登记手续。

    根据以上特点，在执行房地产案件时，通常有以下几种做法：

    1、将执行标的拍卖或变卖后所得价款清偿债务；

    2、对拍卖、变卖不成的房产经债权人同意后，由债权人租赁，租金抵偿债务，也可租给第三人，第三人应付的租金用于清偿债务；

    3、如果债务人已将房产抵押给其他债权人的，抵押期满后经拍卖所得价款在抵押权人优先受偿后余额用于清偿债务；

    4、如果双方同意可将房产作价后直接折抵给债权人，差额部分实行多退少补；

    5、如果执行标的是在建工程，在确认其所有权后予以查封，限定债务人履行债务，到期不履行的，委托拍卖行整体拍卖清偿；

    6、对土地使用权的执行。如果债务人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。