2015年,不少购房者收到了银行关于降息后利率调整的信息,据担保公司伟嘉安捷介绍,从2015年元旦开始,大部分银行对购房人执行央行降息后的新贷款利率,购房人月供也将随之发生变化。但是也有不少购房者发现,自己的月供并没有减少。伟嘉安捷的专家表示,对于大部分正在还贷中的购房人来说,新利率执行时间会以1月1日开始,但是也有一部分按年调息的购房人是以自然年签署的月份开始调整利率,因此老房贷们究竟何时开始执行最新利率,还要看自己买房时与银行签订的贷款合同。
■案例
1按自然年周期调息
代表人物:邱小姐
邱小姐,2010年5月份她贷款买了一套70平米的两居室,当时贷款100万,因为个人资质较好,所以享受到了9折优惠,她和银行签订贷款协议时的调息方式选择的是按自然年周期调息。眨眼2014年即将过去,对于邱小姐这样的房贷族来说,在经历了2014年央行降息后,新的利率究竟该从何时开始执行?是否还能享受到之前首套房利率的优惠折扣?邱小姐对此十分关心。
“伟嘉安捷”指出,除了按年调息之外,很多购房人与银行约定的都是满一年或半年做、按次月或季度调整等其他方式。案例中邱小姐与银行签订贷款合同时选择的是按照自然年的周期来调整利息,所以新利率产生的时间应为次年同月,也就是说邱小姐要等到2015年的5月份,每个月的月供才会产生变化,按照央行降息后的新利率执行。其次,像邱小姐这类的房贷族们,在贷款购房时享受到的9折优惠利率次年仍将保留,并不会受到央行降息的影响,签订合同时享受到的折扣利率,无论今后央行加息或降息,折扣都不会发生变动。
2按年调整利息
代表人物:徐先生
徐先生在今年8月下旬贷款买了一套潘家园的一居室,房屋面积55平方米,房价152万元,她用商业贷款了106万买房,与银行签订的贷款合同是按年调息。2014年11月份央行突然降息,新年到了,对于2015年的月供变化徐先生并不是十分清楚。
“伟嘉安捷”认为,案例中的徐先生与银行签订的合同是按年调息,所以降息后的新利率从次年1月1日起开始执行。同时,由于银行在最后一个月分段计息,例如徐先生每月还款时间为15日,那么在2014年12月16日到2014年12月31日这段时间,还款利息按照降息前的利率计算,2015年1月1日到2015年1月15日,这两个时间段的月供是不同的,因此徐先生应仔细查看月供变化。
■应对“月供变化”的小贴士
购房者可采用以下几个办法来知悉自己的月供变化:
①及时与贷款银行沟通
虽然贷款银行不会主动提醒借款人利率何时开始执行,但是借款人在贷款后可以随时通过手机绑定短信、电话、网站客服等与贷款银行保持密切的联系,与贷款银行及时的沟通,了解自己的新利率从何时开始执行。
②随时注意月供变化
贷款的年限通常都长达20或30年,很多借款人在贷款后采用的都是在卡里充值固定数额后,选用银行自动扣款,因此并不是随时了解月供的变化。“伟嘉安捷”提醒借款人在央行去年降息后特别是年初这段时期应及时查看自身的月供变化。
③等额本金还款1月月供增加
对于申请等额本金还款的借款人来说,在1月的还款日之前最好提前存入一部分备用资金用来还款。贷款利率下降后,每月月供中的本金部分也会相应提高,所以很可能造成1月份的月供金额不降反增,到2月份时月供才真正减少,所以应提前在卡里存入一部分资金用来偿还多出来的月供。
■专家解析
不同的银行在与购房人签署贷款协议时所规定的利率调整时间也不同,购房者何时享受到降息的利好取决于当初与银行签订的贷款合同。目前大部分银行的贷款合同中采用的都是“按年调息”的方式,也就是说老房贷客户要到次年1月1日起开始享受降息后的新利率,也有一种浮动利率周期调整,即按自然年调整利息的方式,是从次年的同月开始调整利率,因此有些购房人发现自己的月供并没有减少,所以,房贷族们务必要仔细看清与银行签订贷款细则,以免给自己带来不必要的麻烦。
