一、钥匙和房子 有了这两样算不算收房?
法官提醒:还得有三书一证一表和消防验收
大足的刘先生等人高高兴兴去收房,却没拿到合同约定的两书一证,为此纳闷不已:“只拿到钥匙,这能算收房吗?”近日,经过重庆市大足区人民法院调解,开发商自知理亏,只得支付逾期交房违约金11万余元。
2010年5月,刘先生等人先后同当地某开发商签订商品房买卖合同,合同约定当年底交房并书面通知,验收交房时开发商应提供《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(简称两书一证),如果开发商不能按期交房,将按日支付已交房款万分之一的违约金。
到了交房时间,开发商仅通知购房户到物管处领取了交房钥匙,并未发出书面通知和签署商品房交接单,也未向购房户出示两书一证。这让刘先生等人纳闷不已。
2011年5月30日,开发商才提供了两书一证。刘先生等14名购房户认为,开发商晚了5个月交出两书一证,属于逾期交房,2013年初向大足区法院起诉,要求开发商支付违约金。开发商却认为,2010年底通知购房人领取新房钥匙时,他们并未提出异议,这是对交房条件的认可。这是一种事实的交付行为,不存在逾期交房。
没有按期提供两书一证,也算逾期交房。法官调解后,该系列案件当庭裁判,开发商支付这14名购房户逾期交房违约金111240元,并当庭兑现。
接房要看三书一证一表
重庆竞豪律师事务所李帅律师称,根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定,如今购房者接房时一定要查看三书一证一表,齐全后才能接房。
三书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》。一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。一表是指《竣工验收备案表》。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺;《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标;《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料。
另外,根据《消防法》,楼房必须经过消防验收,才能交付使用。
二、 楼房长胖长高 遭罚款后还赔业主吗?
法官提醒:严重超规不能排除开发商的民事责任
很多购房者认为,接房完成后就可以安心入住了。其实,接房后也可能会遇到问题。江北区某楼盘规划建设2.7万平方米,最终却建成3.4万平方米,业主接房后以小区环境、生活舒适度、房屋价值降低为由,向开发商索赔。日前,重庆市第一中级人民法院判开发商赔偿业主损失近万元。
2011年4月11日,黄某在江北区购房了一套商品房。根据规划部门的审批,该小区规划许可面积为27000余平方米。然而,开发商在建设过程中,不但增加了楼层,还增加各楼层面积,最终使该小区建筑面积达到34000余平方米,超出审批近7000平方米。当地建委查出开发商违规后,对其罚款745万元。
2012年底,业主黄某将开发商告上法庭,要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。开发商却表示,违规超建已经受到行政处罚,就不该对业主承担民事责任。
一审法院审理后认为,开发商违规超建行为在被行政处罚之后,是否还需对业主承担民事责任,司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言,开发商违规超建面积近7000平方米,占规划许可面积的近四分之一,属于严重超规模建设,对业主居住环境和舒适度造成的损害是客观存在的。本案中,行政处罚并不排除开发商的民事责任。据此,一审法院判决开发商赔偿业主黄某9700余元。开发商不服,2013年7月上诉。重庆一中院日前维持原判。
宣传彩页也是证据
据重庆一中院办案法官称,购房户接房一旦发现问题,索赔损失前应当搜集相关证据,如购房合同、开发商的宣传彩页、现场照片等。法院将根据业主的客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况,参照损益相抵原则,酌情确定赔偿金额。
