杭州网友古先生最近看中了一套二手房,但是这套房子的产权极为复杂,让古先生下不了决心:房子在朝晖,建于1983年,2000年由单位分给户主。户主是再婚的,双方各有5个子女,2006年两老双双去世。现在10个子女把房子拿出来卖。据悉,房产三证已经由单位统一办理,名字是已故二老的,但一直没有拿到手。现在10个子女平分财产,要求古先生先付80%的房款,其余20%等三证拿到后再付。
古先生碰到的这套二手房,被不少跟帖网友评为“最复杂的二手房案例”。事实上,现在的二手房市场,仍有一批房源因为各种原因,可能引起交易纠纷,对于这些二手房,业内专家提醒购房者,交易时千万要留意风险。
第一类:产权复杂的房子
案例:杭州我爱我家公司曾经在去年10份前后成交了建国南苑一套总价30多万元的小户型老房子,由于户主过世,这套老房子判给了6个子女。通过办理继承手续,房子做了新的房产证,结果这套房子的产权人就有了12人,即6个子女及其配偶们。大家委托其中一个兄弟卖房,等到房子成交时,卖方来了12个人在买卖合同上签字,买主差点被浩浩荡荡赶过来的一队人马吓倒。好在这套房子的12位产权人“兄弟同心”,这套房子买主的风险也就减少了。
点评:这种二手房的风险在于,万一其中一人变卦,整个交易就只能终止。古先生的案例中,有个重要问题在于房子没有拿出产权证,一旦古先生先付了8成房款,但是10个人中只要有一个人反对,交易就得暂停,三证也没法过户,因为过户必须征得所有产权人的同意。“将来房价涨了,哪怕房子装修好了,都可以把你踢出来;将来房价跌了,你还没有拿到三证,心里堵得慌。”一位网友评述道。
第二类:经济房和拆迁安置房
案例:刘小姐有个朋友是大学老师,在滨江有一处学校分配的经济适用房,房子是2002年的。由于该朋友在城西已经购置了房产,打算低价转手,由于该房产户型面积都挺符合刘小姐的需求,刘小姐正在犹豫要不要接盘。
点评:虽然原则上经济适用房和拆迁安置房满5年后可以上市交易,但是实际到目前为止,杭州还没有出台这类房源的上市成交细则。虽然刘小姐和朋友私交很好,成交价格会比较低,但是其中的交易风险还是相当大的,包括办不办得出产权证,以及税费到底怎么支付,由谁支付等问题。因此这类房源目前还是少碰为妙。
第三类:赠与房产
案例:黄先生最近看中了一套二手房,因为卖家挂的是“净价”,税费都由黄先生支付。但等到最后要签合同时,黄先生才发现这套房子的交易成本很高,因为该套是由房东父亲赠与房东的,按照有关规定,要缴纳20%的个人所得税。个人所得税是按卖出和买入之差来计算的,受赠房子的“买入价”是“零”,20%的个税变得相当高。
点评:根据国家相关法律规定,受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。对于买方来说,由于赠与房子的交易成本很高,卖方往往会部分或全部转嫁税费。
第四类:房龄过老的房子
案例:方女士通过一家二手房中介公司看中了一套西湖边的老房子,建于上世纪50年代。由于房子地处西湖景区边,方女士毫不犹豫买下了。但是买下后,方女士很后悔,因为这样的老房子,住起来舒适性差,维修费用实在很高。
点评:目前杭州二手房市场上,上世纪70年代以前的房子已经很少。实际成交中,除了一些学区房,上世纪80年代的房子日益被购房者“边缘化”。
买老房子的风险在于:一是老房子的质量比较差,以前不少多层房子做结构设计时,是根据30年寿命设计的,市场上一些在上世纪70年代或80年代建造的房子已经接近寿命,这些房子在成交后将面临越来越高的维护费用;二是老房子的产权年限比较短,很多银行对于一些房龄超过20年以上的老房子不予发放按揭贷款。
