一、开发商恶意欺诈,买房人可获双倍赔偿。
商品房买卖过程中,房地产开发企业恶意违约和欺诈,损害买房人的事件屡有发生。为有效遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为,最高人民法院于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中明确,开发商具有下列行为之一的,买房人可要求双倍赔偿:
1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;3、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;4、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;5、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二、因意见不一而签约失败,定金应退。
在商品房交易中,买卖双方常因对合同的某些条款意见不一而导致签约失败。此时开发商往往拒不交还定金。为维护买房人合法权益,《解释》规定,签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。但因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
三、销售广告可以视为合同内容
不少买房人是受商品房销售广告的吸引去买了房,结果因现房与广告宣传的相差甚远而引发纠纷,在维权过程中又往往因未将广告内容写进合同而失败。为此,《解释》明确规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但具备如下条件的,应当视为要约:1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺;2、此说明和允诺具体确定;3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
对符合上述条件的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
四、不能如期取得房产证可要求赔偿
因开发商的原因导致买房人不能如期办理房产证引发的纠纷屡见不鲜。为了维护买房人的合法权益,《解释》规定由于出卖人的原因,在一定期限内,买受人不能如期办理房产证,出卖人应承担违约责任。买房人有权请求解除合同和赔偿损失。
五、买预售商品房按套内建筑面积付款
建筑面积、套内建筑面积虽然只有两字之差,但落实到买房卖房这一事项上却相差许多。不少买房人为这两个词语的差别大伤脑筋,买房面积想算明白不容易,还常为不明不白的公摊面积弄得花了不少冤枉钱。从今年12月1日起施行的《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)规定,预售商品住宅,应当按照套内建筑面积计价。所谓套内建筑面积,是由套内房屋的使用面积、套内墙体建筑面积和阳台建筑面积三部分组成。采用套内建筑面积计价,使购房人对所购买的房屋面积直观和透明,可以有效地维护自己的合法权益。
六、确立商品住宅共用建筑面积分摊公示制度
公摊面积不公平,不公开,致使房屋面积缩水,是困扰买房人的一大顽症。《办法》规定,房地产开发企业在预售商品住宅之前应当公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书和共用建筑面积分摊情况。公示分摊的内容有:被分摊部位的名称、用途、所在位置、面积;参与分摊的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;不分摊部位。这样买房人对于购买的房屋所分摊部位以及面积多少就一清二楚了,可以有效地减少由于面积缩水而引起的纠纷。
七、变更规划需经所有购房人同意
规划中的绿地盖上了小楼,窗外的公园变成了车库……类似因预售商品房建设过程中规划变更问题引发的纠纷较多,不同程度地存在着侵害购房人权益的现象。《办法》第四十三条规定,房地产开发企业应当按照建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。如确需变更的,必须书面征得受影响的购房人同意,并经规划主管部门批准。因规划变更给购房人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。
八、物业管理服务有了新标准
本市新修订的《北京市居住小区物业管理服务标准》于12月1日起实施。《标准》除增加了对物业管理企业处置突发公共事件的要求外,对目前在物业服务中纠纷较多的停车问题也做了明确规定。
新的《标准》,既是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准,也是政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业服务质量的依据。物业管理企业的服务不达标,业主们有据可查,可以向有关部门投诉,也可以更换物管企业,以保证自己得到应有的服务。
九、管家换不换,全体业主说了算
有些地区的业主委员会,不按国家规定,抛开全体业主以“主人”自居,随意动用小区维修基金,自己就决定更换物业管理企业,使广大业主的权益受到侵害。今年出台的《物业管理条例》明确将共有财产的管理权及重要事项的决定权,如制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业等,交给了全体业主组成的业主大会,即必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,而仅仅由那些热心公益事业的业主组成的业主委员会,来实施业主大会的决议。
十、商品房测绘实行市场化
商品房面积测绘结果不透明,买房人查询面积实测技术报告难的情况由来已久。为改变这种状况,本市决定商品房测绘实行市场化。
《办法》规定,商品房预售前和竣工后,房地产开发企业应委托有资质的测绘单位进行测绘。商品房竣工后的共用建筑面积分摊的实测,房地产开发企业应向测绘机构提供在预售时已公示的分摊说明。测绘机构要按国家和本市有关技术规范进行实测,并对测绘成果质量承担责任。再有面积纠纷发生,买房人可自选测绘队对自家房屋面积进行重测。《办法》同时规定:购房人查询面积实测技术报告书,房地产开发商不得拒绝。
