房屋是公民生存的最基本保障,我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同,公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。近几年随着危改项目的逐步推进,老旧公房都被列入拆迁改造区进行拆迁,危改中往往涉及到公房承租人资格及补偿对象问题,由于相关法规不多,容易带来公房承租人变更、拆迁补偿安置引起的矛盾。
公房拆迁中承租资格及补偿纠纷解决机制
现实生活中由于公房拆迁补偿是一笔数额不小的款项,公房承租人的家庭内部在具体的利益分割上存在着极大的争议和激烈的矛盾,政府公房管理部门为少惹麻烦,通常以逃避的方式拒绝对公房租赁纠纷作出正面的回应。这样一来当事人自己不能达成协议,政府公房管理部门又拒绝,当事人只好通过向法院起诉的方式解决。通过向法院起诉的方式解决,首先就有几个问题:是民事诉讼呢还是行政诉讼,起诉谁呢,案由是什么,这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(2003年11月27日京高法发[2003]350号)规定因直管公房租赁引发的各种纠纷,既有民事法律性质的争议,也有行政法律性质的争议,应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中,因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷,作为民事案件处理。对于直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。该意见针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷,家庭成员所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系,需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门在承租人资格问题上发生争议的,这两个争议或诉应当如何处理呢,分别单独提起,一并提起,还是只需提起一个,在提出一个诉的时候,是提那一个诉呢,这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。
公房承租人资格认定
主要问题涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居,分家后搬出公房迁到其他住处,但现住房条件达不到房改标准,也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里,还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房,但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速,危旧改造涉及面广,承租公房很多都面临拆迁,但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的,承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起,导致家庭纠纷,影响和谐和社会稳定。解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提,公房拆迁涉及到多方利益的分配,首先面临的是公房承租人资格认定问题,依照不同情况,需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况:1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更,补偿对象当然还是原承租人;2、承租人依法变更,变更后的承租人为新的公房承租人,在拆迁中取得补偿获益权;但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况,被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的,当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销;3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住,因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割,家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。公房承租人资格应当如何认定呢,一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定,二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的,是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系,实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记,其公房承租人身份不明确,容易受到其他当事人的质疑,在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更,符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的,当事人可以向法院提起行政诉讼,请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后,当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定,申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:1、原承租人死亡或外迁;2、与原承租人为同一户籍;3、是原承租人的家庭成员;4、与原承租人共同居住二年以上;4、没有其他住房。
公房承租法律关系不能等同于一般租赁合同法律关系
直管公房租赁关系是具有公益分配性质和特殊关系,这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中,承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定,出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。政府公房管理部门具有民事主体和行政主体的双重身份,同时具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中,涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时,房管所以一般民事主体的身份出现,与承租人具有平等的法律地位,相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中,房管所以行政管理者的角色出现,履行行政管理的职权,相应地,案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份,在不同的法律关系中扮演不同的法律角色,因此,在直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质以及公房管理单位在其中所扮演的角色对于当事人正确维权具有十分重要的意义。
公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属
确定了公房承租资格后,拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点:公房是国家财产,不能作为私人财产被继承。《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定,拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的,直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人,由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿,政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的,拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分,并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定:拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式:由拆迁人对房屋所有人进行安置;未解除租赁协议,但对拆迁事宜协商一致的,由拆迁人对所有人补偿,由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式:为保障承租人的权益不受损害,实行产权调换,被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的,该处分属无权处分,在有权限的公房管理单位给与认可之前,该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定,拆迁补偿的受偿方为被拆迁人,即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下,被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下,不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中,被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。
