近年,中国房地产贷款增长迅速,不仅挤占了大量银行新增贷款,导致金融资金过度向一个行业集中。更重要的是,银行风险同房价上涨成正比例增加,一旦房价较大幅度下降,地产金融危机不可避免。在调控难以有实效的情况下,为抑制房地产市场过度需求,减轻投资和投机行为,提高房贷首付及贷款利率成为调控部门降低银行风险的必然选择。
2007年9月,央行、银监会联合发布通知,对已通过贷款购房、又申购第二套或以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于人民银行公布同期同档次基准利率的1.1倍,贷款首付款比例和利率水平随贷款购房套数的增加而提高。
2007年12月,人民银行、银监会又联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称《补充通知》),指出“第二套房贷款以家庭为单位”,并就严格住房消费贷款管理有关问题做出了明确规定。《补充通知》为第二套房房贷新政的具体实施提供了有效的保证。
第二套房房贷新政的实施对市场产生了不小的冲击,效果是明显的。与之前商业银行对住房按揭贷款普遍给予15%的利率优惠相比,新政明显提高了购房者成本,投机炒房的利润空间被大大缩小,投资风险进一步增大,一些投资和投机炒房者将不得不谨慎从事。
自2007年10以来,全国各地反映强烈,房地产市场成交量出现大幅萎缩。特别是许多大中城市如北京、上海、广州、深圳、重庆等新建房屋以及二手房销售量都出现较大幅度的下降,一些城市还引发了“退房潮”。尽管各地的房价还在不断上涨,但是这些城市的房地产市场“有价无市”的状况甚为明显,市场出现量减价升的“空涨”现象。
第二套房的购买者大致可分为两部分,一部分是没有较大经济实力的购房者,另一部分是有较强实力的购房者。前者改善住房只能通过银行贷款,第二套房首付和利率提高后,购房成本大幅增加,这部分改善性需求受到较大抑制。后者购买第二套及以上房产,有些通过银行贷款,有些不需要,从2000年到2006年来看,在购买多处房产的购房者中,完全支付现金的购房者比例直线上升, 40%的首付对于他们不是大问题。所以,拥有足够资金财力的购房者,其需求基本上不受到房贷新政的影响。
投资和投机者一般也分两种情况,一类是用自有资金炒房的人,另一类是靠银行贷款炒房者。第二套房贷款新政主要对靠银行贷款炒房的人有一定影响,但影响也有限,只是规模受到影响而已。对于短线投机者,房价不断攀升,他们购房后,倾向于利用银行贷款的杠杆作用,在短时间或一年内快速将房产转手他人,从中坐收渔利。
所以,第二套房房贷新政对于这些投机者没有很大影响。而富人凭借自己拥有的财富,通过囤积居奇牟取暴利,也很难得到有效遏制。正由于此,房贷新政出台,对抑制市场的投资和投机行为作用有限。
尽管如此,在国际金融市场动荡不安,美国次级债危机不断扩大,国内房地产市场过热条件下,为保证国内信贷市场安全,央行和银监会出台此政策,提高第二套住房首付款和房贷利率是必要的举措。虽然房贷违约不会给银行带来太大的风险,但是提高房贷门槛,可以进一步减少金融领域的风险性,对保证银行信贷安全非常重要。而且,第二套住房首付提高对房地产市场降温确实起到一定作用。
房贷新政出台短期来看,没有改变房价上涨的趋势,但长期来看,它对房地产市场的影响是深远的。尽管其打击市场投机需求还不是致命的,但是此项政策最主要目的还是为保证银行房地产信贷的安全性。进一步推进房地产税收的改革,尽早出台物业税,应是打击投资和投机行为的釜底抽薪之举。
