经营资格的考察

    开发商是商品房买卖的对方当事人,了解对方“家底”是做买卖的基本前提。

    根据我国有关法律、政策,目前,开发商从事房地产开发主要采取两种形式:一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司);另一种是采用合作方式联建或合建,而不新设立开发公司。

    买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等,为此需要审查开发商的下列情况或文件:

    (1)、开发商的股东情况。

    如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成),则应审查每一股东的营业执照,以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件,中方为“企业法人营业执照”(下称“营业执照”),外方为“Certificate of Incorporation”;

    (2)、开发商本身的最新“营业执照”。

    有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检,买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章;

    (3)、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告,以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等;

    (4)、开发商的公司章程;

    (5)、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司,买方还应审查下列文件合资合同或合作合同;

    外经贸主管部门的批准文件;

    外商投资企业批准证书;

    (6)、如果是联建或合建,各方之间的联建或合建合同、协议。

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