建立社区化的工业园区——关于工业园区物业管理经营模式的思考

（5）安全防范管理

① 建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记；

② 无关人员不得进入厂房和仓库的重地；

③ 严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；

④ 严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

(6) 交通秩序和车辆管理

工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁，车辆必然多。但由于建设或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此，物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域，并设专人进行管理，确保车辆完好无损。

此外，还必须建立一套完善的停车场日常管理制度，确保工业园区良好的交通秩序。

三、未来工业园区物业管理的发展趋势

1、市场化

虽然物业管理是一种微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，必然会推动物业管理的市场化进程，促进物业管理品牌化格局的尽快形成。一些物管企业通过市场获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应；另外一些物管企业可以通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，以增强企业的竞争力。通过市场洗礼，最终会形成少数品牌物管企业占据大部份物管市场份额，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争更加激烈而且层次更高。这种状况会使一般的企业不敢介入或者已经无法介入物管行业，行业发展的大局已定，行业间重新洗牌的可能性减少。
2、经营化

21世纪，物业管理企业将要面对更为激烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，工业园区内企业的要求不断提高，市场对工业园区的物业管理发展提出了更高的要求。工业园区的物业管理服务应由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，增强企业的市场竞争力。因此，物业管理企业一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。另一方面要结合企业的发展优势，实现一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售，投资业务的策划；参与、经营与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、教育、医疗卫生、建材、装饰等，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，实现企业规模效益。
　　3、生态化

工业园区建设的基点是合理利用环境容量(环境承载力),这在物业管理“可持续发展”中显得尤为重要。生态工业园区建设是按照生态学原理,以空间的合理利用为目标,以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系,协调工业园区内部结构与外部环境关系,使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的生活、生产环境。它是在对工业园区环境质量变异规律深化认识的基础上,有计划、有系统、有组织地安排工业园区人类活动的强度、广度和深度的行为。

4、社区化

在现代社会，人类生活不再是追求绝对的独立或者零散地分布，而是组成一定规模的生活或生产单位。社区本质上是由一定的人口因生活或生产在一起而形成的单位。由于共同生活或生产在一起，自然会产生各种矛盾，其可能产生于各自所有的建筑物利用问题，也可能产生于共用部分利用和维护问题，还可能产生于相邻关系或共同居住关系。因此要建立一个物的利用和共同生活的秩序，而这种秩序建立不宜由政府直接参与形成。如今，以物业管理为纽带建立最基础的社会自治机制，是现代城市建设和社区建设的重要措施。

随着工业园区建设的不断发展，建立社区化的工业园区已成为一种必然趋势。物业管理企业必须从园区绿化、景观、文化设施、环境卫生等方面出发,构筑符合园区业主或物业使用人的大文化社区框架，逐步完善工业园区的安全防范系统、设备监控系统、资讯通讯系统，增大工业园区物业管理的科技含量，与社会同步。

首先,从工业园区内的环境出发,建造宜人宜园的绿化环境。抓好环境清洁、美观和绿化养护,对于提高企业生产环境、生产质量和吸引新企业人园都将起到举足轻重的作用。

其次,建立高品位的文化娱乐设施,有计划地开展各项文化活动。可以在园区内建立种类全、品质高的文化娱乐设施,包括文化广场、网球场、游泳池、多功能会议厅、保龄球馆、培训中心、娱乐中心等。每年还可以有计划地开展高品位的文化艺术活动,如高新技术研讨会、环园长跑、文化艺术节、读书摄影诗歌竞赛、保龄球挑战赛、大型游园活动、每周一升国旗等等。

5、区域化

　　所谓工业园区物业管理区域化，就是按行政区域设定物业区实行物业管理，以工业园区规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则，以提高工业园区整体管理水平为目的设定若干个物业区。应当肯定的说，工业园区按行政区域设定物业区实行物业管理具有以下几个方面的好处：

　　① 有利于提高工业园区的整体管理水平。工业园区物业管理的好差，不仅直接反映出工业园区的管理水平，而且直接影响政府对外开放和招商引资的环境。

② 有利于物业管理企业实现规模效益。目前物业管理企业普遍存在着管理规模偏小，经济效益差的问题，这一问题已严重制约了物业管理企业的发展。如果按行政区域设定物业区实行物业管理，管理规模相对按单体管理工业园区的规模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人员相对增加的数量远低于面积增加的数量，这样物业管理就会实现规模效益，进而实现物业管理企业自我发展的良性循环。

③ 有利于减轻业主或物业使用人的经济负担。按照行政区域设定物业区实行物业管理，由于规模大，物业管理的收费同单独一个工业园区的管理成本相比会大幅度下降，其收费标准也将随之降低，这样自然可以减轻业主或物业使用人的经济负担。

　　④ 有利于共用设备设施的统一维修养护。由于工业园区的建设是按照统一规划进行的，许多大型设备设施和地下管网等都是区域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整体设备、设施维修、更新和改造，只有按行政区域设定物业区实行统一管理，才有利于设备、设施的维修和养护。

⑤ 有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。按照行政区域设定物业区实行物业管理，同现在按单独工业园区实行物业管理相比，更有利于整个区域内的治安环境、卫生环境、绿化环境、生产、工作和生活环境的改善，更有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。

　　　　　　

四、完善社区化工业园区物业管理的措施

目前,我国涉及工业园区物业管理的立法相对滞后，政府管理体制尚未理顺，市场覆盖面太小,社会化程度较低，而且物业管理企业素质参差不齐,与社会有关方面的关系不很协调，工作范围也不明确。如何完善社区化工业园区的物业管理，以适应社会现代化和文明程度的需要？这是我们不能回避的一个问题。我认为，工业园区的物业管理企业不能消极地等待和依靠开发商，必须审时度势，正确对待现阶段工业园区物业管理发展所面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我。以下我提出几条措施，与大家进行探讨：
1、以立法建立工业园区物业管理生存和发展的基础

作为一种新兴的管理行业，它首先需要的就是建章立制,做到有法可依,有章可循。在实践中，我们尝到了加强物业管理立法的甜头。但是，物业管理中的法律法规还不完善，尤其涉及工业园区的物业管理更是少的可怜。因此，只有在调查研究的基础上，认真总结物业管理立法与执法的经验教训，及时对物业管理法律法规予以修正、补充和完善,形成与社会主义市场经济相适应、与国际惯例相衔接、符合市场经济和社会发展需要的法律体系，以适应物业管理市场发展形势的迫切需要，规范物业管理市场，促进物业管理市场竞争，合理配置物业管理市场资源，提高物业管理服务的质量和水平，保护市场各方主体的正当权益，保证物业管理行业的健康发展。
2、以资质管理规范工业园区物业管理服务行为

　　 1996年开始，政府主管部门开始在物业管理行业推行资质证书管理制度，规定只有达到一定条件才能领取物业管理资质证书，只有具备资质证书才能从事物业管理，资质证书实行等级管理，直接与收费标准、管理资格、市场竞争挂钩。通过资质证书管理制度，有效地促进了物业管理企业服务水平、队伍素质、管理规模的不断提高，有效地规范了物业管理企业的行为，保护了广大消费者和行业的利益，推动了物业管理朝着规模化、集约化方向发展，为建立物业管理有序市场奠定了基础。

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