物业纠纷暴力化 社区治理陷困局

 近几年，随着房地产持续升温，物业纠纷成了曝光率直线攀升的名词并愈演愈烈。由于涉及面广，业主维权成本和难度较大，不稳定因素多，部分小区的业主与开发商、物业公司之间的关系高度紧张、形同水火，纠纷对抗形式也由拒交物业管理费、拉条幅、贴标语、群体性上访发展到堵路、暴力冲突事件不断发生，成为影响社会稳定的隐患和城市发展突出的矛盾。

    看似小事的物业纠纷，正越来越成为和谐社区治理乐章中的不和谐音符，亟待引起重视加以破解，让百姓安居的小区不再“硝烟弥漫”。

    物业纠纷数量大、群体性强成维稳新患

    随着我国住房市场化改革发展，特别是近几年新房成交数量急剧增加，此起彼伏的业主维权事件一次次将人们的目光聚焦到高发的物业纠纷身上。

    2008年11月3日，已入住约6000户的天津“阳光100国际新城”数百业主，因认为开发商和物业公司侵权，将天津市区通往外环线的重要主干道红旗南路延长线用私家车和人墙封堵约4个小时，造成该条道路交通瘫痪，现场拉起的一条横幅上面写着：“恳请政府为民做主，确保我们人身安全和生活环境。”据当时现场的居民介绍，因业主认为开发商和物业公司侵权，这个小区已多次发生群体性事件，也曾发生过多起维权过程中保安或不明身份人员殴打业主的事件。记者仅最近一年就已多次碰到因物业纠纷引发的业主群访集访、封堵城市主干道、暴力冲突等突发事件，这一现象在全国各地也普遍存在。

    天津师范大学法学院教授贾邦俊说，开发商和物业公司处于强势地位，弱势的业主不具有对等谈判的能力，不仅购房和物业服务合同中夹杂着开发商和物业公司为扩张自身利益设立的“霸王条款”，而且一旦合同正式签订后违反约定的现象也成了家常便饭，势必造成矛盾纠纷。

    据天津一些基层法院统计，近几年法院受理物业纠纷案件不仅总量持续大幅增长，而且占民商事案件的比例也大幅提高，大部分是由业主认为自身权益被侵害而引发不满造成的。造成群体性物业纠纷原因多种多样，如开发商签订前期物业服务合同后未依法经业主确认，物业企业在绿化、清洁卫生、安全保障、共用部位和共用设施设备维护等方面未尽到职责，擅自改变物业用房、共用部位用途，物业收费不透明等。由于新建小区前期物业往往由开发商指定或与开发商存在隶属关系，围绕公摊面积不清、房屋质量不合格、配套设施不完善、绿化不到位等设施权属争议、开发商不兑现承诺问题导致的物业纠纷也比比皆是。
表象下隐藏深层次的共性问题

    中国青年报社会调查中心对2797人进行的一项调查发现，79.6%的人说“小区物业收支情况从未公示”，67.1%的人首选“政府主管部门职能缺失”，65.4%的人认为“相关法律法规不健全”，61.3%的人认为物业纠纷产生的重要原因是“物业公司由开发商指定”，53.7%的人认为“业主维权成本过高”，35.1%的人表示小区“没有成立业委会”。

    这项调查结果一定程度上反映出，大部分物业纠纷表面上看起来是开发商或物业公司侵犯业主集体利益造成的，具体原因也呈多种多样，但实际上，不同小区纠纷背后有着普遍性的深层次原因。

    “现有很多住宅小区发生的物业纠纷，相当数量源于开发建设遗留问题。”一位不愿意透露姓名的物业公司负责人表示，一些开发商片面追求投资效益，压缩配套设施项目造成配套设施不全等，都在把物业公司推向业主的对立面。天津市高级法院副院长刘建国说，开发商根据《物业管理条例》规定可以“包办婚姻”，有权单方面指定物业公司、确定收费标准，前期物业服务合同也由开发商与物业公司拟定，业主根本没有讨价还价的可能。而且，相当一部分物业企业与开发商有着“血缘”关系，“建管”不分现象较为普遍。

    记者在采访中多次听到不同小区居民反映，业主委员会成立难、业主维权难问题普遍存在。由于双方信息资源不对称、取证能力严重失衡，当业主集体利益受到侵害时，单靠业主个人能力和精力去维权十分困难，而被业主寄予希望的业主自治组织不仅成立难，而且缺乏明确的诉讼主体资格，导致业主维权难上加难。

    天津市和平区法院民二庭庭长邱益笙表示，行政管理部门监管、指导不到位，未能及时有效地以行政手段保护业主团体自治的合法权益，现行法律条款规定不明确，可操作性不强是重要原因。

    和平区法院副院长杨建援、南开大学法学院教授何红锋等认为，一方面，由于现行法律没有明确规定首次业主大会的召集人、业主资格如何确认和不召开业主大会选任业主委员会的法律后果及承担责任主体，有关业主大会选举的规则和程序也相当笼统、模糊，操作性不强，业主委员会成立存在困难，部分已成立的也不健全，客观上使业主对物业公司的约束和监督权利失控，无法有效沟通。

    另一方面，相关法律对业主委员会是否具有起诉和应诉资格缺乏明确规定和操作细则，业主委员会出面起诉维权往往被法院以不具备诉讼主体资格而驳回，导致业主及自治组织对开发商和物业公司违约侵权制止不力。
多管齐下破解棘手难题，建设和谐社区

    物业纠纷矛盾错综复杂，具有发生频率高、涉及面广、群体性强的特征，极易造成局部区域不安定，而预防和化解这一矛盾需要系统的、多方位的努力。

    围绕这个问题，民革天津市委员会进行了大量调研。调研结果显示，一方面，物业管理中存在的问题往往涉及环卫、城管、公安等多个职能部门，应建立由主管部门、街道办事处、居委会、派出所、业主委员会、物业企业等参加的联席会议制度，以及多层次、多部门组成的社区物业管理纠纷调解机制和机构；另一方面，由于业主多采取拒缴物业费形式对抗物业纠纷，多数物业管理纠纷案件中被告方多为多个业主，如果一味机械判决，对众多败诉业主一同实施强制执行，容易造成业主同物业公司的对立加剧，严重影响社区和谐稳定，因此法院也应依法加大纠纷调解力度。

    何红锋认为，政府有关部门应构建多档次的服务和收费标准体系，严格物业企业市场准入和资质管理，指导业主委员会与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同，并加大对开发商和物业公司行为的监管力度，加强对开发商承诺不兑现、房屋质量不达标、规划改变等问题的源头监管，避免物业管理公司后期与业主的矛盾。

    目前反对业主委员会具有诉讼主体地位的理由主要在于其没有独立享有所有权的财产或经费，不具备完全责任能力。这种认识显然将业主委员会与其代表的利益最终归属主体——业主割裂开来。南开大学法学院教授陈耀东认为，目前，赋予业主更为便捷的法律救济方式十分必要，应尽早明确业主大会和业主委员会的诉讼主体资格，这对于业主维护自身合法权益至关重要，但在诉讼活动中应进行必要的合法性审查，以防止发生少数人操控业主委员会，滥用诉权使业主共同利益受损的情形。

    刘建国建议，有关部门应加强对前期物业服务招标投标程序的规范和监管。在条件成熟情况下可规定实行开发商回避制度，限制关联企业参加该开发商的前期物业委托招标活动，以尽可能杜绝开发商与物业服务企业的利益联系，增强物业服务管理企业自身的激励机制。（记者 刘元旭）