浅谈跨外前期物管工作

在房地产快速发展的今天，物业管理竞争已进入品牌逐力时代。物管品牌成为业主购房时考量的重要因素。品牌企业在竞争中的优势得到了充分的体现，很多新开发的楼盘被品牌企业跨市或省接管（下称跨外）。跨外物管，尤其是跨外前期物业管理面临着新的机遇和挑战。下面，笔者结合自己在中山市三乡镇“绿茵庭”高尚住宅前期物业管理的实践中所获得的体会与同行们分享。 　　一、相关手续的办理
　　1. 必须依据《物业管理合同》在当地的工商行政部门注册办理营业执照，随后办理税务登记、开设银行帐户以及到当地物管行政管理部门进行相关资质咨询并按要求办理有关手续等。

　　2.认真了解并掌握当地物业管理方面的相关政策法规，融入当地的行业管理。

　　二、人员编制确定与招聘
　　首先，根据小区物业整体状况和相应的等级管理标准，为确保服务质量设定最低的人员编制底线，做到人员精干高效，服务保障有力，管理监管到位，使服务成本从一开始就得到严格控制。其次在管理服务人员的招聘中，在严格标准的前提下，能在当地招聘的尽可能在当地招聘，以便为以后的管理服务工作减少阻力创造条件，营造与当地政府及相关部门的和谐关系。

　　三、物管品牌的创立
　　物业管理企业的重要管理目标是建立物业管理品牌。要打好品牌，培训是关键。
首先制定整套培训计划，将知识、能力、态度三位一体地进行综合培训。引导员工认知个人发展前途与品牌目标息息相关，充分发掘员工个人的潜能，使他们能开创性工作。

　　其次，必须制定严格规范的各项职责、服务考核标准、奖罚制度以及配装必要的技防装置等，做到量化清晰，考核有据、客观实际、措施得力、品牌确立。

　　四、前期物业管理介入的作用
　　前期物业管理能为接管后规范管理奠定坚实的基础。
介入前期管理，物管企业可能在设计之后、建设之中充分地熟悉楼宇的结构、管线的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括楼面、主体梁、柱、板、顶棚、地面、门窗、插座、线盒、配电房及报警器等等内容，为日后管理服务工作打下良好的基础。

　　五、物业的接管验收
　　我们从物业人的角度出发，要站在产权人立场上严把质量关，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面以及电、气、水、附属工程和其它项目部位，进行质量和使用功能的验收，发现质量问题应及时与开发商协调，予以及时处理，减少后顾之忧。

　　六、配套设施的完善
　　业主收楼后，会发现工程质量一些地瑕疵和规划设计上不尽人意的地方，物业公司应尽力协调各方进行补救。如：增设自行车棚；更换问题开关；增设分段水路控制阀门、安全防护设施；完善停车场配套设施等等。以上问题如能得到及时合理解决，既体现了开发商的高度责任心，也彰显了物业公司专业、亲和素质，更能赢得业主们的充分信赖和合作。

　　七、加强与业主的沟通交流
　　新入住的业主们从四面八方聚集到一个新的生活环境下，肯定有少量有着期望值过高的消费心理，他们遇到某些不理想或碰到一些烦恼事，会做出“不讲理的事情”来，对栀湩??????????
?外地来的物业公司不予信任，甚至做出一些欺外的行为。对这种局面，跨外物业公司必须自我调整心态，主动创造和谐沟通的氛围，主动引导舆论导向，在业主没有完全认可接受的困难情况下，应积极主动地去多做一些宣传示好工作，如积极配合开发商促销多搞些与业主联谊活动等，加强沟通，将物管服务理念渐进地深入业主；对极个别的业主在工作上的不配合要恩威并施，刚柔互济；在树立物管品牌的同时，让业主们真正享受到品牌物业的服务。

　　笔者认为，跨外物管，真诚守信、人性化管理是根本，品牌服务是核心，建立与业主互信的氛围是保证，经济效益和社会效益相兼顾是目的