论物业管理公司的前期介入管理

摘要：物业管理企业对物业前期介入管理可以使企业在管理物业过程中，发现细节问题，提出的改进意见或建议使物业易贴近业主和使用人的实际需求，更能直接地把以往物业开发中的“先天不足”反映出来，以防患未然。因此，物业管理企业如果能够及早地介入项目，参与项目的立项决策、规划设计、设备选型、施工安装、接管验收等各阶段，将对今后物业的正常使用和功能的有效发挥起到非常重要的作用。

物业管理的前期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的需求。物业管理企业对物业在使用与管理过程中细节问题的发现和处理有着特殊的敏感性和应变能力，提出的改进意见或建议易贴近业主和使用人的实际需求，更能直接地把以往项目开发中的“先天不足”反映出来，以防患于未然。同时，在早期介入时，物业管理人员能够较早地了解和熟悉项目的情况，为日后更好地开展物业管理服务打下基础。此外，物业管理对物业价值的作用日益明显，物业管理企业可以配合开发商在物业销售前拟订能够满足潜在购房者需要的、可行的物业管理方案，开发商可以大力宣传物业的管理水准和合理的收费，有利于项目的销售。

一、项目立项决策阶段
任何开发商在开发建设时，无不想将之打造成精品项目，但对物业管理企业的提前介入并不是每个开发商都能想到的。物业管理企业的前期介入，能对项目的市场定位、潜在业主的构成、消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出很多有效的意见和建议，必要时可对该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告，从而减少立项决策的盲目性和主观随意性。

二、规划设计阶段

在项目规划设计阶段，设计人员往往只是从技术角度考虑问题 , 对以后物业管理经营中可能出现的问题往往考虑不全面，设计中难免会忽略今后实际使用的方便和管理的需要，造成项目建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。若有物业管理企业前期参与，物业管理企业则可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论 , 对项目的定位使用、功能发挥提出一些合理的建议，完善设计细节，就能从根本上避免一些缺陷。

 
 
例如：一些写字楼，开发商在设计上普遍采用最低几层是裙房、上面是写字楼的设计方案，但往往对裙楼的功能定位并不明确，哪几层是商场、哪几层作餐饮没有统筹的考虑，造成写字楼的人群和食客人群都从高楼的电梯上下，严重影响了电梯的运行速度及写字楼的安全。如果定位明确，做适当的功能隔离，餐饮的部分能够独立，同时有单独的人货通道，就可以减少很多不必要的问题，机电部分也同样。如果定位准确，做餐饮或娱乐的裙房可以考虑有单独的空调，既可以节能又可避免日后加时空调费的难以计算等管理问题。

比如：我公司全委管理的“圣和圣广场”项目，物业管理人员在规划设计阶段，针对建设单位原图纸中中央空调未分内、外圈分别独立控制，易造成日后使用中能源浪费的设计缺陷，及时向建设单位提出整改建议，得到了建设单位的采纳，为投入使用后的节能工作打下了基础。建筑物的设计也一样，应与时俱进。我国在经历 SARS 的肆虐后，现在提倡大楼每个房间都应有可以开启的窗户，这在设计的初始阶段应当考虑，包括楼层的高度等都应符合普遍认同的标准。

高层楼宇内水系统复杂，有空调、消防、喷淋、卫生上下水等，一旦高层楼宇的水管走向安排不甚合理，往往就会造成今后不可挽回的损失，同时成为危害的源头。通过引入物业管理企业参与项目的设计，将水系统与机电系统、电梯等怕水的设施设备隔离，就能有效地解决这一问题。同时，在设计阶段还应充分考虑节能及日后管理的成本。例如：将消防、监控、楼宇控制集中一室，可以节约很多空间和岗位设置，也为日后的物业管理企业降低运营成本打下良好的基础。

这些项目设计上的细节考虑，往往都是物业管理企业在实践中的深刻体会和宝贵经验。

三、设施设备的选型阶段

对于商业项目尤其是智能化项目来讲，设施设备的选型非常重要。从供电设备到电梯空调再到消防设施设备，应充分考虑到性价比，特别是日后在维修过程中的零配件，进口的往往在市场中很难购买而且价格昂贵，因此可以从市场上选一些合资的或有拥有自主知识产权的信誉产品作为选购的主要方向，以利于今后对设施设备的保养和维修。同时对建筑物业的人流、房间的分隔要有明确的估算数据，就不会造成现在很多大楼电梯数量不够或运行速度过慢，从而引起客户的抱怨。

同样，消防设施应充分考虑到客户租借以后房间的分隔，选用的设备要有充分的扩展槽预留。我国
 
《 消防法 》 规定，每个独立的房间都应配备烟感和喷淋。如果选型不当，往往会造成租售使用时分隔房间过多，消防设施回路不够或回路过长，从而造成检测失灵，误报故障。

所以，由物业管理公司前期介入参与机电设备的选型，可以提供很多有用的建设性意见。由于物业管理公司对目前市场上各类机电产品的价格性能及售后服务都比较了解，可以让发展商有更多合适的选择机会。

四、工程施工和设备安装阶段
这是关键的阶段。物业管理企业早期介入，监督施工和安装的全过程，及时发现工程质量及产品质量的问题，向建设单位提出整改建议，与监理单位一起严把质量关，这从根本上保证了工程施工和设备安装的品质。很多住宅项目没有在工程施工阶段引入物业管理企业，尽管聘有监理公司，但物业交付使用后还是发生了墙面、屋面渗漏等工程质量问题，给二期物业的销售带来了不良的影响。倘若由物业管理企业提前介入项目施工，就可以有效地避免此类问题的发生。

在项目土建结构封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，由物业管理企业参与进来，一方面可以熟悉线路、管道走向。另一方面可以对设备的安装质量进行监督，物业管理企业也在这一过程中熟悉设备的运作模式及技术参数，为日后管理打下了基础。此外，在设备安装调试阶段，从开箱到安装，很多专用的工具及零配件和说明书，由于物业管理企业前期的介入可以及早的收集整理，从而避免了建筑单位现场混杂造成资料丢失。同时，在安装阶段的工艺流程上，由于物业管理企业的介入可以避免大量的不合规范的施工操作，就不会发生该拧紧的螺丝、螺帽不拧紧；该有坡度的管道做成水平模式；该封闭密封的管线墙洞不密封等等，有力地保证项目建造的品质。

五、接管验收阶段

在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业管理公司接管后的管理问题，给物业建成后的使用和维护带来诸多不便。倘若让物业管理企业参与，由其根据项目实际情况制订验收方案，包括验收
 
内容、交接日期、交接注意事项、保修责任等，从日后物业管理、保养维修和业主使用的角度出发，协助建设单位对物业进行严格的验收，可以更好的保障业主的利益。

总之，物业管理公司同业主及开发商的利益是一致的，好的开端就是成功管理的一半。物业管理如果出现在物业交付使用后，基本上是修修补补，如果存在功能及质量上的先天不足，物业管理企业也难有回天之术。所以，开发商应有超前意识，在开发建设阶段引入物业管理企业进行前期物业管理。

参考文献：

1 、 《 物业标准化管理全程实施方案》 ，中国标准出版社

2 、 《 物业设备管理 》 ，华南理工大学出版社