浅议住宅小区的前期物业管理介入

摘要：物业管理公司应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，在为业主提供优质服务的同时，也拓展了自身的发展，获得共赢效应。

前期物业管理是指在住宅小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之前，物业管理企业受当事人（开发商、产权人）的委托，依照前期物业服务合同所进行的物业管理和服务工作。

前期物业管理是搞好日后物业管理工作的重要基础。有些地区在小区规划建设审批中忽视了与物业管理相关的事项，留下了许多缺陷和隐患；一些规划设计人员对物业管理中可能出现的问题考虑得不全面，增大了后期物业管理的难度。另外，有的开发商出于效益因素，往往忽视公共配套设施的建设，以至小区功能不完善，房屋工程质量不高，留下许多问题和安全隐患。上述问题如没有物业管理企业的前期介入是难以发现和纠正的。

开展前期物业管理也是物业管理企业自身的需要。前期物业管理也是宣传物业管理、了解住户的重要阶段。良好的前期物
业管理，也有利于促进房屋销售。通过前期介入了解小区的建设规模、档次、配套标准及业主收入状况，综合测算后确定一个合理的收费标准，为今后的物业管理工作打下坚实的基础。

一、前期物业管理的基本内容

1. 前期介入：物业管理企业在开发商早期策划小区建设规划方案时，就要积极参与。这个阶段主要是注意小区规划设计方案中，配套项目是否齐全，档次是否与小区定位相符，物业管理的房屋设施及功能是否齐全等。同时要深入施工现场，掌握第一手资料，尤其要了解隐蔽工程的实施情况。

2 ．签订前期物业管理协议：在房屋销售阶段，应同步向业主宣传物业管理规定，公开收费标准，签订前期物业管理协议。及时了解业主的具体情况，剖析该小区购房群体的收入水平、文化程度、政治素质和承受能力，有针对性地拟定该小区收费标准和物业管理方案，有利于今后物业管理展开。
 
3. 小区验收。主要验收项目有房屋室内工程设备验收及小区配套设施验收，资料验收，设施计量验收，钥匙验收等等。

4. 清场封闭小区。小区验收移交之日就是清场封闭之时。此时小区内外来人员、设备、材料、车辆一律退场，需要进入小区的一律凭证通行。

5. 业主入住验收。这个阶段主要由业主与物业管理业公司对室内工程质量和设备使用功能进行验收移交。同时要检查水、电、气的计量表使用情况，界定业主交费的起始度量。移交房屋时，所有钥匙要一次性全部交给业主，未经业主同意不得擅自预留和复制。至此房屋所有权和自用部位的使用管理责任，正式转移到业主。

6.
组织保修。保修期应从房屋交付业主使用之日起计算。在保修期内，对住户反映的问题，物业管理企业要依照开发商委托合同的要求，立即组织维修。维修情况住户要签字认可，物业管理公司要登记备案，对维修结果要组织回访。凡因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，不在保修之列，由责任人承担责任。

7. 维修养护。保修期满后，物业管理企业依照与开发商签订的委托管理合同和与业主签订的前期物业管理协议，对房屋和配套设施进行日常维修保养。为保证业主正常的生活秩序，物业管理企业要建立二十四小时值班制度，随时处理维修事务。

8. 整理小区档案资料。完整的档案资料是日后物业管理的基础，前期物业管理阶段是收集整理资料的最佳时机。小区资料应按综合文书图表、房屋栋号、公共设施、物业管理分类立卷按序号归档，专柜存放。按规定建立全宗简介，查卷目录和卷内目录便于日后查阅使用。

二、前期物业管理的组织实施
 
 

前期物业管理工作涉及面广，内容繁多，因此组织实施务必严格有序，主要工作包括：

1. 制定小区前期物业管理方案。主要内容应包括：小区管理机构设置、定岗定员、成本测算、收费标准、管理目标和基本条件。

2. 招聘人员、岗前培训。聘用人员既要具备基本的管理技能，还要具备良好的服务意识和职业道德，人员要提前招聘进行培训，人员素质要求一专多能、一人多用、控制人数、循序渐进。

3. 制定规章制度。基本制度包括岗位职责、工作标准、考核程序、奖罚办法、各项专业管理规定以及《 业主公约 》 、 《 住户手册 》 。

4. 签订小区委托管理合同。明确物业管理公司与开发商的责、权、利关系。
5. 小区验收移交。要组织验收班子按房屋、设备、市政工程、水电气等专业分成小组，对口进行验收，此阶段要把握住核对数量、测试质量、文字记录和签字认可四个环节。不合格的项目不验收并限期返修再验收。

6. 组织业主入住。物业管理企业凭开发商开出的入住通知单办理入住手续。内容包括成立资料组负责验收资料，填写业主基本情况表，指导业主熟悉小区物业管理规定，发放 《 住户手册 》 ；收费组通常由财会人员组成，负责收取物业管理费，垃圾清运费，水电气预存费等费用；房屋验收组一对一全过程陪同验收，验收合格后业主在验收表上签字认可发钥匙。
 
7. 装修管理。主动与装修监管部门联系，要求派人进区设点、现场服务。业主要按规定与装饰监管部门签订装修管理协议，提出装修申请；提供装修平面图；交纳有关费用；办理装修施工许可证和人员、材料、车辆出入证件。装修监管人员和物业管理人员要深入现场监管，及时纠正违章。装修完毕要进行现场验收。如有违规行为，按规定退还装修保证金。

8. 协调保修。保修涉及项目多、单位多、时间长，物业管理公司在项目、时间和人员方面要切实协调好，保修量大的单位要求他们抽派人员、现场设点、挂牌服务，做到随报随修。

9. 加强与职能部门的联系。如与环卫所联系，委托装修垃圾站及生活垃圾清运事宜；与街道办事处协商整治违章建筑、计划生育、参军、社区文娱活动等事宜；与派出所协商，协助维护小区社会治安、上户口等事；与房地产部门协商小区物业管理，创优、办产权证等事；与水电气等部门协商办理相关手续，交纳费用方式等事宜，确保小区居民正常生活。
10. 筹组小区业主委员会。协助房地产管理部门制定业主委员会章程和选举方案。配合业主选出代表，通过业主代表大会选出业主委员；业主委员会章程和业主委员会组成名单，报区房地局备案。

参考文献：

1. 胡龙伟、姜东民， 《 物业管理概论 》
中国电力出版社， 2006.1.5

2. 《 物业管理条例 》 ， 2003 年 9 月 1 日国务院令第 379 号