试论前期物业管理的相关问题

摘要 : 前期物业管理是现今物业管理中的一个新课题，前期物业管理企业的选定、物业管理企业在前期物业管理中的地位和作用及业主的权益等，都成为我们探讨的重要问题。

一、前期物业管理开发商自建物业管理企业与外聘物业管理企业进行管理的利与弊

由于历史问题的遗留及法规的不健全，大多数开发商开发完房产项目的前期都会自建物业管理企业进行管理，这种开发与管理合一的模式有一定可取之处。首先，减少了物业管理企业的运营成本，在物业管理过程中，容易获得开发商的有利资源 ; 其次，增加了开发商的整体受益，正所谓“肥水不流外人田”，物业管理费用仍然可以使开发商获得稳定的后续收入 ; 再次，提升开发商的品牌形象。随着人们生活水平
 
 
的提高 , 人们的自我保护意识和追求生活品位的要求越来越高 , 良好的物业管理往往是楼盘的重要卖点 , 自建物业管理企业能够依照开发商的品牌思路提高物业对外宣传的力度，但这些对开发商极为有利。

这种模式的弊端也是显而易见的：不利于物业管理向专业化和社会化的方向发展，与住宅产业现代化也是不相符的 ; 物业管理水平参差不齐；不利于切实保障业主的利益，因为二者合一，当业主与开发商的利益发生冲突时，作为开发商下属的物业公司理所当然地保障开发商的利益，而业主应得的利益难以通过二者之间的约束机制享有；由开发商自建的物业管理企业，犹如在开发商保护伞下的襁褓之婴，缺乏市场竞争能力和生命力，没有忧患意识，其管理的专业性无疑是薄弱的，其服务意识也是淡薄的。由此可见，在物业前期，开发商自行指定物业管理企业进行管理，其先天不足，后继乏力，其弊大于利。

那么外聘物业公司的
利弊又是怎样的呢？物业管理作为服务性行业，急需专业素质高、服务质量过硬且产权清晰的企业，开发商通过公开招标选择物业管理企业，对物业管理行业的市场规范化起到一定的推动作用，也就是通过物业管理企业之间的竞争，实现优胜劣汰，有利于规范整个物业管理市场。由于物业管理企业与开发商是各自独立的，在物业移交的过程中，物业管理企业必定会尽全力向开发商和施工单位为业主争得利益，确保业主所购买物业在质量上有保证，有建筑遗留问题也尽快修复解决，物业管理企业会严格地为房屋的质量把关，以专业的角度向开发商及时提出合理化建议，以减少开发商资金的浪费，同时也最大限度地减少日后麻烦 , 以免在正式移交后留下的隐患由物业管理企业处理。由此可见 , 在物业前期房地产开发商外聘物业管理企业 , 在最大程度地保障业主的利益的同时，进一步促使物业建设质量的提高，实现了物业建设使用维护的全程物业管理服务 , 亦为保证今后物业的管理服务的质量奠定了良好的基础 , 有利于从整体上提高物业建设水平和物业管理质量。

当然 ,
由于开发商与管理的分开，很容易会出现权责的盲区，小区的公共空间和公共设施的权责界定不清楚，从而不能从基础上及时解决问题。但相比较而言，可以明显看出开发商聘请物业管理企业进行管理，其利大于弊。

综上所述，随着社会分工的细化，专业素质高、服务质量过硬的专业化物业管理企业将在激烈的市场竞争中走得更远更稳，成为市场的宠儿，开发商在权衡利弊下外聘物业管理企业进行物业管理将成为未来发展的一大趋势。

二、物业管理企业在物业管理前期介入的定位和作用

随着物业管理的深入发展，物业管理企业总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。由于开发商在物业建造过程中，缺乏物业管理的专业性，出现配套设施不齐全、设计不合理等问题，都会给物业使用人和物业管理单位带来影响。

 
 
由于上述问题的出现，已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段提前介入，悉心听取来自物业管理单位的专业意见和建议，完善物业建设，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。而在整个前期介入过程中，物业管理企业主要扮演着“顾问”、“监理”的角色。物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。而物业管理前期介入是首要的环节，它所起到的作用主要表现在以下几个方面：

1. 有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患。在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力会更多地放在工程进度、资金筹措和促销推广上，虽然工程有监理人员进行监控，但仅局限于建筑质量方面，与之比较，物业管理企业因要面对日后管理，在这种关系到切身利益的条件下，自然要比工程监理人员的要求更为严格、更全面。他们会选派专业的管理人员介入施工质量管理，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前逐项解决，减少后遗症。

2. 有助于物业管理单位顺利接管物业。物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。由于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划布局、结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督，对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中可以做到有的放矢；同时又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排，各项管理制度的建立，为管理物业打下良好的基础；另外，可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统，减轻日后的管理难度，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地
对物业实体进行管理。

3. 物业管理前期介入可以促进物业的销售。随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性的变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。企业较高的服务水平会使消费者更加满意，从而增强购买某种商品的信心和欲望，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。如果物业管理在物业开发前期就进入，就能让消费者真切地感受到物业管理的优质服务。

物业管理的前期介入已是目前物业管理工作中变被动服务为主动服务的一种趋势，也是不断完善现代物业管理的一种措施。实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利地维护保养等方面，有不可替代的重要作用。

三、物业管理前期介入中物业管理企业如何保障小业主的合法权益
（一）物业管理的早期介入，能为小业主把好建筑、设备等质量关

开发商在房产开发时注重的是楼宇的整体性，而容易忽略有些大厦的电气线路能承载的负荷不够，难以满足业主的需要；有的房屋在施工过程中偷工减料，材料质量也得不到保证。为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题，物业管理企业的专业人员可以从管理的角度去发现设施、设备在安装、施工过程中出现的问题，及早指出并解决，避免日后发生问题，危及到业主的利益，引发不必要的物业纠纷。

（二）物业管理的早期介入，可防止开发商以减、免物业费为借口欺骗购房者（业主）

大部分开发商在前期开发时，为了房屋促销，单方面向购房者承诺，可免若干年物业费或享有物业费优惠等，以刺激购房者，但不予兑现，而物业管理企业无权减免物业费，导致业主与物业管理企业的矛盾，物业管理企业早期介入可以澄清事实真相。
（三）物业管理企业的早期介入，可协助开发商明确物业管理企业、开发商、业主的权益

有规模、较成熟的配套小区都有停车场，停车场产权属于全体业主是无可非议的，而车场的管理权应属谁？目前许多开发商受利益的驱使，停车场的管理权往往抓在自己手中，不肯交给物业管理企业，这不利于物业管理企业在小区的统一管理，造成多头管理，损害业主的利益。

如何保障小业主的权益，是大家共同关注的问题，只有健全、完善有关法律条文，各职能部门监控到位，物业管理企业规范管理，才能真正做到保障业主的权益。

参考文献：
①     王青兰 , 《 物业管理导论 》 , 中国建筑出版社

②     黄安永 , 《 物业管理实务 》 , 中国建材工业出版社 ,1999.2

③     潘蜀健 , 《 物业管理手册 》 , 中国建材工业出版社 ,1999.4

④     王青兰等 , 《 物业管理运作指南 》 , 中国建材工业出版社 ,2000.6
⑤ 杨荣元等 , 《 物业管理质量认证 》 , 中国建材工业出版社 ,2000.5

⑤     刘亚臣 ,《 房地产物业管理 》 , 大连理工大学出版社

⑥     郑健壮 , 《 物业管理经营 》, 中国轻工业出版社

⑧ 蔡诗 , 《 物业管理实务与操作 》 , 西南财经大学出版社