如何加强前期物业管理

前期物业管理是指开发建设项目开始建设之时，在业主委员会成立之前，由开发建设单位聘任或委托物业管理企业进行物业管理服务的活动。多年来，由于开发建设企业不重视物业的前期建设和管理，物业交付使用时才确定物业管理企业，企业仓促上马，很难全面运作，对后期物业管理造成很多不利影响。此外，开发建设项目不规范、建筑质量差、图纸资料不全、承诺不落实等问题，也导致物业管理企业经营困难，投诉率逐年上升。

如何加强前期物业管理是当前我们物业管理行业研究的一个主要课题，也是解决物业管理矛盾纠纷，提高物业管理水平的重要途径。搞好前期物业管理，有利于房地产开发企业物业管理建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。加强前期物业管理，笔者认为应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高档的、高标准建设的物业项目能塑造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发建设行为。

1、规范开发建设企业的规划建设行为。

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识；规划管理部门要严格把关，对设计标准不高、规划不合理、不符合规划要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建设，公建配套设施要与住宅建设同步进行，克服先建住宅后建设施的行为；监理部门要加强工程监理，杜绝粗制滥造；建设行政主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正，对拒不执行规定的企业，责令其停止施工或吊销开发建设企业资质。

2、开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

3、新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修，应与物业管理企业签订委托保修合同，明确双方权利义务和保修责任，并向物业管理企业支付质保金。

二、物业管理前期介入，规范前期物业管理行为

物业管理早期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业早期介入应抓好以下几个环节：

1、编制前期物业管理方案。物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

2、组织人员介入。组织人员早期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派1-3名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

3、前期介入的主要内容：

（1）熟悉掌握物业项目的总体规划、设计方案、配套建设项目和基本建设情况，提出合理意见或建议；（2）对项目的客户群体定位提出意见或建议；（3）对开发商营销方式提出意见或建议；（4）根据物业的定位，确定物业管理的档次；（5）提出物业管理智能化管理方案；（6）对物业项目的配套设计、配置及布局提出意见和建议；（7）根据物业规划、配套及业主定位确定物业管理服务内容；（8）根据目标客户确定物业管理服务标准；（9）根据物业管理服务内容、服务标准科学测算，初步确定物业管理服务收费标准。

4、加强物业施工质量监督，保障工程质量。物业管理企业

要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违犯规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

三、物业的接管验收

物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节，是物业管理企业为维护广大业主的利益，对已建成交付使用的物业项目进行的一次质量把关过程，也是明确物业管理企业与开发建设企业维修管理责任的重要措施。搞好物业接管验收应注重以下环节：1、组建物业移交接管验收小组；2、认真接收物业规划建设资料；3、认真做好物业接管验收。

四、加强业主入住管理，建立良好的公共秩序

办理业主入住是物业管理企业直接与业主接触的开始。业主入住前后，很多问题和矛盾可能反映和暴露出来，作为物业管理企业要做耐心细致的工作，真心实意为业主排忧解难，赢得广大业主的信赖，为后期管理奠定基础。业主入住阶段应做好以下工作：

1、入住前的资料准备工作。业主入住前，物业管理企业要组织精干的专业管理人员，依据国家和省市有关规定及示范文本，认真拟制和准备物业管理资料。

2、办理入住手续。物业管理企业接管物业后，应根据开发建设企业与购房户签订定的交房日期，向购房户发布入住通知，限期办理入住手续。

3、住宅验收交接。物业管理企业应组织专门管理人员与业主共同对住宅室内设施、设备、墙体、地面等项目进行查验交接。双方逐项查验，逐项登记，如发现问题，由物业管理企业负责维修或更新。经查验无问题，双方在住宅验收交接表上签字认可，物业管理企业正式向业主交接住宅钥匙。

五、加强前期住宅装饰装修管理

加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好以下几项工作：

1、制定住宅室内装饰装修管理规定和装饰装修审批程序，拟制住宅室内装饰装修管理服务合同，明确相关责任人在装饰装修活动中的权利义务、规定和责任。

2、办理室内装饰装修手续。

3、加强对装饰装修活动的监督管理。业主装饰装修活动开始后，物业管理企业应组织专门人员负责装饰装修活动的监督管理，发现问题及时纠正，杜绝违规行为。

4、对装饰装修工程进行验收。业主住宅装饰装修完工后，物业管理企业应及时组织人员验收，对符合规定的工程办理验收手续，对违规和存在问题的工程，限期改正，重新进行验收。

国家《物业管理条例》把前期物业管理作为一个重要章节进行了明确。前期物业管理需要做的工作除了以上几点外，如：物业管理宣传、员工教育培训、业主前期投诉的处理、业主委员会筹备、社区居委会的建立等都需要认真研究探讨。

(作者系石家庄市物业管理协会会长)