接管验收工作细则

本文提要：在小区入住前三个月，(竣工验收工作在入住前一至三个月内进行)，成立管理处，管理处经理、主任、物业管家和维修人员到位（其他管理人员分步到岗），落实管理用房和职工宿舍。

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1.0目的:确保新接楼宇住用的主体结构安全和满足正常的使用功能。

2.0范围:对新接管楼宇的建筑、装修、设施设备等方面的验收。

3.0职责:相关部门人员组成的接管验收小组负责接管验收工作。

4.0程序:

4.1接管验收前的准备工作

4.1.1接管验收定义

根据发展商对物业公司的委托合同,在楼宇各项竣工验收全部合格的基础上,以物业主体结构安全和满足正常的使用功能为主要内容的再检验。

4.1.2成立物业管理处

在小区入住前三个月,(竣工验收工作在入住前一至三个月内进行),成立管理处,管理处经理、主任、物业管家和维修人员到位(其他管理人员分步到岗),落实管理用房和职工宿舍。

4.1.3组织验收小组

由管理处客户部牵头,组织工程部和管理处的有关人员组成验收小组;验收小组应在验收前完成以下工作:

1)提前派出部分维修技术人员进驻现场,与地盘的工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,;;了解整个楼宇内所装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地;熟悉水、电、气管道道路的铺设位置及走向,为入住后的管理、维修养护打下基础。

2)主动与工程部和承建单位联系,协商楼宇交接问题,如:商定交接注意事项和开始交接日期等。

3)与工程部、施工单位双方制定验收方案,统一验收标准。

4)准备竣工验收的表格资料:

A、《房屋接管验收单》

B、《房屋接管验收整改项目统计表》

C、《公共设施接管验收单》

D、《公共设施接管验收整改项目统计表》

E、《公共设备接管验收单》

F、《公共设备接管验收整改项目统计表》

G、《接管验收资料交接表》

H、《接管验收资料不合格整改单》

I、《接管验收不合格整改通知单》

4.2接管楼宇资料的验证及部份移交的资料

4.2.1产权资料

1.建筑用地规划许可证;

2.建筑工程规划许可证;

3.建筑工程施工许可证;

4.建筑设计审批意见书;

5.业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、购房合同复印件。

4.2.2政府验收合格资料:

1.建筑工程竣工验收合格证书;

2.公安消防局建筑消防验收意见书;

3.建筑工程竣工档案验收证书;

4.燃气工程监督质量等级证书;

5.房屋建筑测绘报告;

6.建筑工程环保验收合格证书;

7.人防工程验收证书;

8.用电许可证;

9.供用电协议书;

10.卫星地面接收设施许可证;

11.电梯使用合格证;

12.电子防盗监控系统验收合格证书。

注:煤气、电话有线电视由相关公司负责维修保养及验收。

4.2.3工程技术资料

1.竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;

2.地质勘察报告;

3.工程合同及开、竣工报告;

4.工程预决算分项清单;

5.图纸会审记录;

6.工程设计变更通知(包括质量事故处理记录);

7.隐蔽工程验收签证;

8.沉降观察记录;

9.竣工验收证明书;

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

11.新材料、构配件的鉴定合格证书;

12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;

13.砂浆、混凝土试块试压报告;

14.供水、供暖的试压报告。

4.2.4资料的存放

上述资料必须存放在发展商或物业管理公司专职管理的档案室内,以便随时查阅。

4.2.5必须移交物业管理公司的资料:

4.2.5.1 原件:

1.电梯使用合格证;

bsp; 2.供用电协议书;

3.用电许可证;

4.用水申请审批表及月供水计划执行表;

5.卫星电视地面接收设施许可证;

6.燃气管道使用许可证。

4.2.6复印件及图纸:

1.业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单;

2.参与建设该小区的设计,工程监理及所有施工队伍(含分包队伍)等单位的名称,负责人,联系人,联系电话清单;

3.建筑工程竣工验收备案表;

4.公安消防局建筑消防验收意见书;

5.建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图;

6.机电设备单台说明书、调试、订购合同。

4.3楼宇接管验收程序

4.3.1发展商通知物业管理公司接管验收。

4.3.2物业管理公司按4.1及4.2进行核对。具备条件的应在15日内发验收复函并约定验收时间。

4.3.3物业管理公司会同工程部,建筑施工人员共同对房屋质量、使用功能及外观质量、公共配套设施设备等作初步检验。

4.3.4对初步检验中发现的问题,由验收小组填写遗留问题统计表,约定期限由施工单位负责整改,并商定时间复核。

4.3.5对无明显不合符检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任,应避免人为损坏;www.fangchanshe.com对仍存在缺陷的房屋待整改验收合格后才接管钥匙。

4.3.6业主(住户)入住时,由管理处物业管家陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商,由其限期施工队返修整改,经管理处或业主(住户)验收后消项。

4.3.7在保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理处人员发现的由于建筑施工或制造上的缺陷时,联络工程部查验证实后,由其责令施工队更换或返修。

4.3.8在保修期过后,在取得物业管理公司认可后才向建筑商支付保证金或工程余款。

4.4房屋接管验收标准及检验办法

参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。

1 标准及检验办法

1.1梁、柱、板主体:

1.1.1按图纸设计逐间检查,无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;

1.1.2无钢筋外露;

1.2顶棚:

1.2.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮;

1.2.2无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍;

1.3墙面:

1.3.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;

1.3.2块料(如磁砖)面层:

1.3.2.1粘贴牢固,无缺棱掉角;

1.3.2.2面层无裂纹、损伤、色泽一致;

1.3.2.3对缝砂浆饱满,线条顺直;

1.3.3外墙面:无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象;

1.4地(楼)面:

1.4.1毛地面:平整,无裂纹;

1.4.2块料(如磁砖)面层:

1.4.2.1粘贴牢固,无缺棱掉角;

1.4.2.2面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条顺直;

1.4.2.3对缝砂浆饱满,线条顺直;

1.4.3水泥砂浆面层:抹灰平整,压光均匀,无空鼓,无裂纹,无起泡等缺陷;

1.4.4卫生间、厨房和前后阳台地面:

1.4.4.1用小桶或塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水;

1.4.4.2第二天到楼下检查楼面无渗漏;

1.5门窗:

1.5.1开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形;

1.5.2从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活;

1.5.3木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形;

1.5.4单指轻击玻璃安装牢固,无轻徽晃动现象;玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和无刮花痕迹;

1.5.5可视对讲:

1.5.5.1开启灵活,通话器完好无损,通话清楚;

1.5.5.2不锈钢门无刮花痕迹;

1.5.6防盗铁门无锈迹和刮花痕迹;

1.5.7窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷;可选择以下检查方法:

1.5.7.1先关紧所有的窗户,从天面或顶层房间窗户(属天面均有檐口的房屋,

普遍为多屋住宅区)自上面下均匀浇水,停止浇水后半小时逐间检查每个窗台(墙面)是否有水渗入;

1.5.7.2查询天气预报,在验收期间出现下雨的日期间,先将所有窗门关紧,雨后逐间检查墙面和窗台泛水;

1.6楼梯、扶手:

1.6.1砼结构的楼梯:无裂缝,面层无剥落,钢筋无外露;

1.6.2钢木结构的楼梯:

1.6.2.1用力轻摇无晃动,安装牢固;

1.6.2.2钢筋无锈蚀,无弯曲;

1.6.2.3木扶手表面无龟裂,油漆无脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手;

1.7插座:

1.7.1电器插座:

单指轻击检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,符合安全要求,满足"左零右火"规定,每个都检测,试电笔检查每个插座电源接通是否正常

1.7.2公用电视天线插座:

单指轻击盖板安装稳固,盖板无损坏,(收视效果由住户入住后检查);

1.7.3有线电视插座:

由有线电视公司验收;

1.7.4电话插座:

只进行外观验收,单指轻击盖板安装牢固,盖板无损坏;

1.8接线盒:

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