依法规范物业管理招标工作的思考

摘要：本文对当前物业管理招标，特别是建设单位自行组织物业管理招标中存在的组织管理不规范、招标文件不规范、评标内容和方法不规范及监督管理不到位等问题进行了论述，并对如何依法规范物业管理招标工作的有关问题提出了三个方面的意见和建议。

《 物业管理条例 》 和 《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》
 
 
（以下分别简称 《 条例 》 和 《 暂行办法 》 ）中明确要求：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 《 条例 》 和 《 暂行办法 》 为物业管理的社会化、市场化和招投标工作提供了重要的法律支持和保障。

近几年，我们通过物业管理招投标，先后承揽了大连理工大学、东北财经大学、大连市工商银行、山东浪潮集团、山东电力泰安抽水蓄能电站等单位十几个项目的物业管理工作，提高了企业的服务水平、管理水平和市场竞争力，成功地实现了“三个转变”，即：从以烟草行业的物业管理为主，向高校、银行、 IT 业、电力等多个行业物业管理的转变；从
单一的办公楼、写字楼物业管理项目，向教学楼、体育馆、科技园区、物流等综合物业管理项目的转变；从单一的委托式管理模式，向顾问管理、咨询服务、整合经营等多种经营管理模式的转变，取得了较好的经济效益和社会效益，企业的知名度也有了较大的提高，使企业得到持续、稳定的发展。

物业管理招标现存问题

近几年，我们还应邀先后参加了大连市、辽宁省和山东等地物业管理项目的投标工作。我们感到，虽然有了法律法规的规范，但由于种种原因，目前物业管理招标不规范的问题还比较突出，主要表现为：

1 、招标组织管理不规范。做好物业管理招标活动的组织管理，是做好招投标工作的前提。 《 暂行办法
》 给了建设单位物业管理的选择权和招标工作的操作权。从目前物业管理的情况看，由于对“有能力组织和实施招标活动”的条件没有具体的要求和界定，除了个别单位或个别项目委托招标代理机构组织外，多数建设单位都是自行组织物业管理的招标工作。由于建设单位没有相应的组织机构和人员负责招标工作，以及对投标法规和招标的组织管理工作不熟悉，造成了物业管理招标工作的不规范。物业管理招标工作很少像工程项目和政府采购项目那样，在媒体上发布公告；招投标的程序不严密，操作的随意性大，“自行组织”成了建设单位自己说了算，失去了招标工作的严肃性。

2 、招标文件不规范。 《 暂行办法 》 对招标文件的编制和备案提出了明确的要求。但是，由于没有招投标文件的示范文本可参照，造成了建设单位自行编制的物业管理招标文件出现各
 
取所需，五花八门的现象。有的格式不符，有的内容不全，有的条款表述不清，有的评标标准不明确。招标文件很少提供物业项目的图纸、资料和设备、设施的有关情况，招标文件与物业的实际情况不符等。物业招标文件，虽有备案要求，但是无审查程序，造成了招标文件编制的不规范。同时，也造成了整个物业管理招投标工作的不规范。

3 、评标工作不规范。由于 《 暂行办法 》 对物业管理评标内容和方法没有具体的规定，造成了评标工作的不规范，甚至偏颇。许多单位和项目在评标时，不注重对服务质量和报价的综合评价，而偏重于报价的高低，有的甚至就是追求低价中标，违背了“质价相符”的原则。有的建设单位，在物业管理招标前已经选定了物业管理公司，为了降低物业管理的成本费用，利用招标的方式进行压价。造成了物业管理市场压价竞标、低价竞争的现象，影响管理服务水平的提高和物业管理行业的健康发展。

 
 
4 、对物业管理招标的监督管理不到位。 《 条例 》 和 《 暂行办法 》 明确了对招标前后的备案和评标三个环节的监督管理。但是，由于只有备案制度，没有审批制度，房地产行政主管部门还没有建立起专家库等原因，很难保证对物业管理招标实施有效的监督管理。备案不备案、规范不规范都无法进行约束。依法规范地进行物业管理招标就成了一句空话。

 
 
对规范物业管理招标的建议

依法规范物业管理招标工作，成为物业管理市场健康发展的当务之急。笔者认为，当前主要应从以下几个方面加强和改进。

1 、进一步增强开发建设单位依法组织物业管理招标工作的意识和能力。

随着我国改革开放和经济建设的高速发展，物业管理进入了各行各业和千家万户。物业管理涵盖的范围空前的扩大。从住宅、写字楼到工业区、厂房；从医院、学校到政府机关、军队营区，物业管理的范围覆盖了几乎所有的建筑物、场所和附属物。开发建设单位既是物业的建设者，又是物业管理的招标人。特别是在开发建设单位自行组织物业管理招标工作的情况下，招标工作的好坏，决定了物业管理市场的发展。
">《 条例 》 和 《 暂行办法 》 的颁布实施，标志着我国的物业管理进入了法制化的轨道，也是最具权威的物业管理行政法规。开发建设单位必须增强法律意识和自律意识，做到有法可依、依法办事。同时，要提高自行组织物业管理招标工作的能力。建立相应的组织机构，配备具有一定专业知识的人员进行招标的组织管理工作，才能保证物业管理招标工作的规范操作和顺利进行。

2 、进一步完善物
业管理招投标制度和办法。

一是对建设单位自行组织物业管理招标工作的办法进行完善。明确对招标工作的组织机构、人员配置、资质条件的要求，使其具备自行组织的能力，保证建设单位能依法、规范地组织实施物业管理的招标工作。

二是应参照工程建设项目和政府采购项目招标的做法，制定物业管理招投标文件的 《 示范文本 》 。使招标代理机构和建设单位在组织实施招标时，都能有所遵循，使招标文件达到格式化、标准化的要求，保证物业管理招投标的规范运作。

 
 
综上所述，只有进一步依法规范物业管理招标工作，才能保证物业管理招标工作做到公开、公平、公正，才能推动和促进物业管理的社会化、市场化、法制化，才能保证物业管理行业健康、持续的发展。

参考文献：

1 、谢绍志， 《 物业管理与招标投标实务全书 》 ，安徽文化音像出版社
2 、肖建章，主编 《 物业管理服务案例与招投标实务 》

3 、刘新云等， 《 深圳物业管理招投标标书集锦 》中国物价出版社