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时间：02-01 17:52:40 浏览：6617次来源：http://www.fangchanshe.com 物业招投标
问：你们的标书中提出了许多特约性服务，有些项目是收费的，这些项目又是管理人员利用工作时间完
成的，而管理人员的工资已经从管理费中支付，那么，特约服务的收益应该归谁所有。
答：特约服务的开展有两种，一种是由管理公司来完成的，这部分特约服务的成本要单独核算的。第二种是由管理公司派人来完成，自身只扮演一个组织者，这样，收益中将有一部分作为管理人员的收入，因为我们毕竟做了服务，另一个部分将作为这个社区的管理基金。
点评：许多物业把特约性服务收入想当然地视为自己的收入这种做法并不正确均豪的认识应当是全面、正确的。
问：北京市１９６号文件适用范围是怎样的。另外标书中提到治安发生率要低于万分之一，一共是7００多户，住满的话一户按五个人算，已趋近于零了，请问如何保证实现？
答：１９６号文件主要用于住宅物业。另外，关于治安发生率，我们认为，全年一共有８７６０个小时，按小时数的万分之一算，一年大概是八到九次。在我们管理的项目中，被公安机关立案的几乎没有，有一些纠纷，我们都及时控制了。
问：治安问题有时候不取决于你的努力，而是取决于发案者本身。所以你不能说一个市长承诺本市发案率在万分之几以下，实际发案率真的就那么低，所以建议你们承诺时留一个余地。
点评：管理服务指标的承诺必须先确定指标的确切含义这样才具有可操作性可执行性。不只是物业公司、行政主管部门在发布各种标准时亦应当注意此问题。
问：你们公司也非常重视社区的文化活动，公司用什么体制来保证这种社区文化的完成；再有就是物业公司如何与街道办事处和居委会接触等等？
答：怎么使社区文化推广到位是一个大问题。我们公司在总部有两个机构，专门用于这方面研究，在总部针对不同的物业去考察社区文化，考虑应该建立一个怎样的主体。
这一点，我们派出的执行部门都有体现。
第二个问题谈街道办事处。刚刚我谈到了物业管理企业并不是一个全能的企业，大家应该对他具有希望，但不应是全部的希望。一个小区的成功不是一个物业管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括发展商、客户和居委会街道这些相关部门。所以，共建、共管是我们标书里特别提到的。
点评：的确物业公司不是全能的小区秩序的建立、维持还需其他管理部门的支持。
问：你们提到，如果服务达到标准的话，希望能够提高收费标准，并且希望能够提高酬金。您能不能在今天这个场合就这个问题作一个最诚恳的表示，这个要求有没有可能取消？第二个，在６家物业公司里面，均豪是有偿服务列表最细，收费最高的，你是否考虑，像其他一些服务公司一样，把收取的这些费用拿来回报业主？
答：当美林公寓如果全部达到市优或者是国优的条件下，适当提高收费标准，同时管理公司的酬金适当提高，应该说这是我们的希望。我相信，如果我们做出成绩来，业主自然会给我们的成绩给予肯定，我想这肯定不仅仅是一个口头上的，包括实际上的。我想，能否提高是需要我们业主委员会共同商议的。如果作为条件的话，我们取消这个要求。如果是建议，我们还是保留。
第二个问题，有偿服务所得能不能全部返还美林公寓，对这个问题我仍然不太想给予肯定的承诺，为什么呢？我们设想一下，美林公寓将会有均豪派出的大量的管理干部和工作人员，在业主休息的时候，他们还在工作，在你们节假日的时候他们还在工作，他们这么辛苦，如果他们的努力换来了美林花园物业的保值和增值，能够被社会认可，业主能够享受到非常好的环境，这样的情况下，可不可以给他们一些报酬？我想这是可以的。
点评：均豪的态度无疑是诚恳的心态亦是健康的。
第五答辩人： 中海物业管理公司
问：第一，在你的投标书里面，对于管理费用标准的计算，所依据的文件是１９６号文件，这个文件是针对普通居住小区的，这就意味着中海高等品质的管理，低的收费。希望对你这个收费可行性和合理性能解释
一下，因为这个标书里面没有把工资、办公费用还有一些不可预见的费用列举出来，希望能够解释？第二个问题，如果说，使用人或者是业主在使用房子的过程中对您的管理或者说对发展商的物业有一定的意见，拒交或者是少交管理费的时候，你们应该采取什么样的措施？
答：第一个问题，我们依据的是北京市１９９７年的１９６号文件，我们认为，现在北京市只有这个文件可供依据。高层楼宇有共同性，每一项收费在总成本中的比例大体相同，所以这种收费绝对不会影响中海物业的管理。我们有把握以这个报价管理好美林公寓，因为我们在深圳的收费标准普遍在４块钱左右。
第二个问题，少交或者不交管理费是一个非常普遍的问题，我们认为，首先要摆正物业管理公司的位置，业主是物业公司的衣食父母，我们中海承诺，首先保证自己高质量的服务。同时，我们认为，北京市物业管理的法规在不断地完善，拒交管理费的问题最终也会得到解决。
点评：高档物业的收费是实行政府指导价没有强制性的收费标准中海依据１９６号文件测算并不违法。问题是完全依据１９６号文件难以体现管理服务的成本来源及难以测算准确的物业管理费。中海在引用１９６号文件时应当作出必要的补充和合理的解释。
问：来自深圳的中海公司，对于在北京做物业管理项目，在难度和风险方面做过哪些考虑？
答：如果加上美林公寓的话，中海已经在北京接了第８个盘了，我们管理的总建筑面积已经达到２０４万平方米。经过两年多的对北京市的考察，决定现在要进入北京。我们认为，从招标书来看，对我们设定的风险比在深圳投标的风险还要小，所以我们对这个项目非常有信心。
问：你说这个项目设定的风险比深圳的项目风险还要小，怎样具体去理解？
答：第一，我们看了招标书以后，我们觉得发展商很可靠，比如说，他承诺对空置物业管理费全部由他交纳，在深圳没有一个发展商会这样做。