物业的相关问题

  随着物业管理招投标市场的不断发展与完善，物业管理公司将更多地通过投标去获取管理服务业务。对于物业管理公司来讲，要更好地生存下去，必须面对一个激烈竞争的市场，必须习惯通过“招投标”来找“饭碗”。因此，物业管理公司应高度重视投标工作，设置专职专人负责，密切关注物业管理招投标市场，获取各种信息。一旦有合适的招标物业，就全力以赴，努力去投。认真编制投标文件，人不为者我为，争取投标成功。但是投标能否成功不只是看投标工作做得好不好，起决定作用的还是企业本身的实力和形象。这也不是一朝一夕所能解决，而要靠企业长期的建设和努力。
    物业管理招投标一般可分为招标、投标、开评、评标和中标五个阶段，而评标又是其中最为重要的一个环节。文本从评标委员会专家的角度来分析影响物业管理评标的几个因素。

    一、评标委员会的组成。《中华人民共和国招标投标法》第三十七条规定“依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。”物业管理进行招标时亦可参照此条款执行。目前，有些城市的物业管理主管部门已开始建立物业管理评标专家名册，物业管理评标委员会由招标人以及工程、技术、经济等方面的专家组成，每个项目的评标专家人数一般为7－11人，在确定专家人数后，在确保专家与投标企业无任何利害关系的前提下，由招标人从物业管理主管部门提供的专家名单中随机抽取，并经省市物业管理主管部门审查同意，以体现公开、公平、公正的原则。

    二、答辨会。根据《中华人民共和国招标投标法》第三十九条的规定，评标委员会可组织一次答辩会，由评标委员会对投标文件中感兴趣、有疑问或其它需投标物业管理公司作出说明的问题，在答辩会上向投标物业管理公司代表提问，如向投标物业管理公司代表当面提问一有关企业情况、中标后的打算和采取的措施等，也可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，但不能要求投标者调整报价。应给予所有投标物业管理公司相同的答辩时间，答辩只可作为投标文件的补充，不得改变投标文件中的实质性内容，若有差异，应以投标文件的表述为准。而且，由于评标委员会和投标物业管理公司在答辩会不可避免的会面，应当尽量缩短答辩会与确定中标结果之间的时间，以保证贯彻第三十七条中“评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密”的条款。如业主委员会希望调整价格，只能在评选出中标者后，在签订合同前，通过双方协商，适当调整最后的合同价。

    三、管理方案。主要考察投标物业管理公司的管理运作机制、管理措施和管理目标。管理运作机制是投标物业管理公司的组织机构设置以及物业管理的工作流程运行方式。管理措施是针对招标物业的现状和日后管理上的特点、难点分别制定的有效对策，以及日常管理运作服务内容等，根据企业自身的专业经验和优势提出详细的管理措施，对一些有创意的新的管理服务方法，要求投标物业管理公司提供实施的依据或以前尝试的情况，在管理手段方面能否配备、应用高科技装备和器具。管理目标，如提出物业管理的各项指标要达到市、省、国家优秀，是否切实可行。管理方案在评标中的权重占30％左右。

    四、管理费用。物业管理费用对全体业主和物业管理公司都是一个非常敏感的问题，是关系到物业管理能否维持下去并持续发展的关键，物业管理的收费一定要合法合理，在政策允许的范围内，各企业的标价也会有不同，应选择收费合理的企业。按照国际惯例，均有一条“业主不约束自己接受最低标价”的规定。常言道一分价钱一分服务，目前一些物业管理公司为了占领市场，往往采取低价竞争的策略，有些管理费标价很低甚至低于成本价，一些实力强的公司可以靠规模经营把损失补回来，但大多数企业会不堪重负，势必会造成日后管理不到位，无法继续履行合同，甚至出现赔本破产的局面，最终受害的正是业主自己。管理费用在评标中的权重约占30％－40％，若此权重过大，会导致由投标标的决定中标物业管理公司的结果。

    五、整体情况和社会信誉。整体情况主要考察物业管理公司的资质等级，是否通过ISO9000的认证，企业的性质，资金或财务状况，物业管理的经历和在管物业的面积、情况及其取得的业绩，专业管理人员及技术装备力量，主要负责人经历及企业背景情况。而社会信誉主要体现为在管物业有无投诉记录或恶性事件的发生、所管住宅小区或大厦是否被评为市、省、全国优秀以及接受某物业后是否被解聘过这几个方面。整体情况和社会信誉除了标书中反映的，还可向投标的物业管理公司代表当面询问一些有关企业的情况。同时业主委员会应前往该企业在管的物业进行实地考察，与该物业的管理人员、业主进行交谈，从管理人员的语言、举止、工作人员的形象和业主的满意程度来作出自己的评判。这项权重要占20％－30％。

    六、人员素质。物业管理是一项专业性和实践性很强的工作，专业跨度很广，需要各类人才。既要有懂经营管理，善于协调各种关系的人才，又要有技术过硬，实践经验丰富的专业技师。因此，人才队伍的建设和培训十分重要。他们不仅要有专业知识和技术，更重要的是要有兢兢业业、敬业爱岗、高度负责的精神。物业管理各项工作说到底，主要是为业主、用户提供各项满意的服务，而这一切很大程度上取决于服务者的素质高低。在现阶段，企业经理、部门经理、管理人员必须经过物业管理专业培训并持证上岗，包括特殊工种的操作人员。除了考虑企业的员工是否熟悉业务外，还要看其专业人员的配置，如是否有建筑工程结构类、机电类等专职技术人员。通过物业管理公司是否聘用有专业背景的人士也可检验管理费标价较低的一些投标企业在这方面是否合格。这部分的权重要占10％－15％。

    物业管理招投标要实现真正的双向选择，双方不仅要坚持公平、公正、公开、合理的原则，还应诚实守信，讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。物业管理建立社会化、专业化、市场化的管理新体制势在必行。物业管理招投标，使业主和物业管理公司“双赢”，业主受益、企业得利。