专家答疑：专项维修资金账户到底有什么用？

钱存在哪？当然是存银行，或者买卖基金、股票和房子。但是，有多少业主知道自己的另一笔钱，即专项维修资金账户呢？这也许就是业主永远遗失的账户。关心这一账户，必须清晰以下问题：
　　一、专项维修资金是什么？为什么要缴纳专项维修资金？

　　专项维修资金是业主在购房时按照国家规定缴纳的一笔资金。在我国的《物业管理条例》中有明文规定：住宅物业，住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家的规定缴纳专项维修资金。对于该笔资金的用处该条例也有明确的规定：专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造。简单来说，专项维修资金就像物业公共部分、设施、设备的“养老保险”，一旦在物业保修期满后物业上述部分或设施发生问题，就应该动用物业专项维修资金来进行养护、维修、更新或改造。1998 年建设部、财政部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，以及《上海市住宅物业管理规定》对于住宅专项维修资金都有更具体化的定义。

　　二、专项维修资金属于谁？应当由谁管理？如何使用？

　　钱缴出去了，缴给谁了？这笔钱属于谁？由谁管理？如何使用？对这一连串的问题，大多数业主未必能回答清楚。买房的时候，业主们知道缴了一笔钱，这笔钱叫做物业专项维修资金，似乎这笔钱是缴到房屋销售商手中，也许是售房款的一部分吧，既然是售房款的一部分当然属于销售商。要是这么想，那就简直是闭着眼睛把自己的钱扔掉了。

　　专项维修资金在商品房买卖过程中的确是随房款一起交到销售商手中的，但是这笔钱却不是销售商的销售所得，而是业主的钱。销售商将该笔资金集中后交到房产行政主管部门保管，待物业的业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将该笔资金交由该物业的物业管理企业根据程序使用。

　　《住宅共用部位共用设备维修基金管理办法》规定：在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将资金移交给物业管理企业代管。《物业管理条例》中明确规定，物业专项维修资金归业主所有。由此可以看出，专项维修资金应当是业主的财产，该笔资金大多数情况下是经业主委员会同意后由物业管理企业代为管理的。对于专项维修资金的使用也是有严格要求的。举例而言，《上海市住宅物业管理规定》第三十五条规定：单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分做出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意，等等。

　　三、专项维修资金应当存在哪里？有何特别要求？

　　我国法律规定，专项维修资金应当专户专存。为了保证专项维修资金的安全，维修资金闲置时除可购买国债或法律法规规定的其他范围外，不得挪做它用。《上海市住宅物业管理规定》第三十三条中对于专项维修资金的存放有更明确的规定：专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受
业主的监督。

　　另外，专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按规定计息。维修资金利息和净收益维修滚存使用和管理。这就是说，物业管理企业代为保管的专项维修资金所产生的银行利息以及维修资金的获利，都是属于业主所有，应当作为对物业维修养护之用。

　　四、不要放弃自己的权利。

　　物业的专项维修资金是业主的财产，那么业主应当及时行使自己的权利，不要让自己的权利睡着。首先业主要向物业管理企业询问自己的钱存在哪里，要核对自己的维修资金清册，弄清楚这笔资金是否是专款专用，有无挪用或不当使用的现象。资金的利息以及获利的情况如何，利息及获利是否滚存入专户。其次，业主应该通过业主委员会来管理维修资金，充分行使自己的议事权、表决权，控制专项维修资金的使用。最后，业主一旦发现专项维修资金有异样，一定要拿起法律武器保护自己。我国《物业管理条例》、《住宅共用部位共用设备维修基金管理办法》、《上海市住宅物业管理规定》中都有相应的规定禁止挪用专项维修资金。如果挪用情况严重的，会触犯我国的刑法，等待挪用者或非法使用者的将会是严厉的法律制裁。