购房时应关注的物业管理事项

问1、为什么购房时要关注物业管理事项？
答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。

问2、购房时应注意那些物业管理事项？
答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。
    购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。

问3、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？
答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守业主临时公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。

问4、业主临时公约具有什么作用？
答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如，业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区内全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

问5、业主临时公约包括哪些主要内容？
答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。
    北京市国土资源和房屋管理局于2003年12月颁布了业主临时公约的示范文本。

问6、违反业主临时公约怎么处理？
答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任。比如个别业主不按照公约的规定使用共用部位共用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益的侵害，应该赔偿损失。
    对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会、物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。

问7、新的业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？
答：2003年12月9日后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制度。
    原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约）在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。

问8、业主临时公约和业主公约有何区别？
答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。

问9、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款？
答：北京市国土房管局2003年12月发布的新《商品房买卖合同》示范文本第十九条、二十条以及附件四均为与物业管理有关的条款。内容包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。

问10、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？
答：由于物业管理服务具有公共性特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付的业主不公平。
    因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用、服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。

问11、房屋买卖合同中约定的物业服务费用、服务内容和质量等在什么阶段实行？
答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。

问12、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容？
答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含的主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。

问13、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？
答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。

问14、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？
答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。