关于房屋应急解危专项资金管理的知识问答

  1、为什么要建立房屋应急解危专项资金？
　　答：随着房屋使用年限的增加，业主对共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的需求逐渐增多，但是由于专项维修资金具有“按户归集、记账到套、集体确认”的特点，当发生局部维修工程时，业主对受益范围的界定分歧较大，使申请使用维修资金集体决策环节，很难达到《物权法》规定的三分之二以上业主同意，业主确认难的矛盾日渐突出，直接影响专项维修资金的正常、快速使用。此外，共用部位、共用设施设备突发紧急情况时不能得到及时抢修，成为影响广大业主正常生活的热点问题。2008年8月，我市修订出台的《天津市商品住宅维修基金使用办法》虽然扩大了资金使用范围，简化了备案程序，但只适用于有计划的申请维修，在突发紧急情况时，如按照常规程序申请使用，不能及时、有效地处理和应对。为了满足业主的实际需求，急需建立一种统筹共用、快速应对的资金使用管理模式作为补充，有效提升专项维修资金的应急保障功能，及时妥善解决群众实际困难。

　　2、房屋应急解危专项资金是否需要业主交存吗？

　　答： 应急解危资金是政府为交存专项维修资金的物业项目，以补贴形式返还建立的项目统筹资金，不需要业主交存。其来源是全市房屋专项维修资金统一存储产生的增值资金，这部分增值资金除市财政部门核定的全市维修资金运行管理费用外，其余全部存入全市房屋应急解危专项资金专户，专门用于建立物业项目的房屋应急解危专项资金。

　　3、房屋应急解危专项资金的主要用途是什么？与专项维修资金有哪些区别？

　　答：应急解危专项资金主要用于共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。与专项维修资金在资金来源、账户管理、使用范围、确认方式、划款结算等方面都有所区别，充分体现了应急解危、方便高效的优越性。

　　专项维修资金由业主和开发建设单位在购房时统一交存，具有“按户归集、记账到套、集体确认”的特点，因此它更适用于有计划的大、中型维修。应急解危专项资金是对专项维修资金的补充，它以单个物业项目为单位立账。该资金改变了必须由每户业主签字确认的使用方式，进一步简化资金使用程序，提高资金使用效率，有效发挥资金的应急保障作用。

　　4、哪些项目属于房屋应急解危专项资金建立范围？

　　答：按照本市相关管理规定，已建立专项维修资金的物业项目被列入房屋应急解危专项资金建立范围。

　　未建立专项维修资金或者专项维修资金因使用造成余额不足的物业项目，业主委员会或者居民委员会应当根据业主大会的决定组织业主补建。补建后，按照规定可以为该项目提取建立房屋应急解危专项资金。

　　5、房屋应急解危专项资金由谁来监管？资金是直接划转到物业项目吗？

　　答：房屋应急解危专项资金由市房屋维修资金管理中心统一管理，不直接划转到物业项目。

　　市房屋维修资金管理中心在代理银行开立全市房屋应急解危专项资金专户，并为已提取建立房屋应急解危专项资金的物业项目设立明细账。

　　6、在什么情况下可以申请使用房屋应急解危专项资金？

　　答：物业项目发生以下情况的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金：

　　（1）房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。

　　（2）突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的。

　　（3）经业主大会同意的其它共用部位、共用设施设备紧急维修项目。

　　7、房屋应急解危专项资金如何申请使用？

　　答：物业项目的房屋应急解危专项资金按照以下程序申请、使用：

　　第一步，业主委员会或者其委托的物业服务企业根据业主意见，以书面形式向项目所在区、县房地产管理局提出申请。

　　区、县房地产管理局派人到项目现场查勘、确认后，出具核实意见，对属于房屋应急解危专项资金维修范围的予以备案。

　　第二步，业主委员会可以委托物业服务企业或者相关管理单位自行组织维修；也可以委托区、县房地产管理局代修。

　　物业服务企业或者相关管理单位自行选择确定施工单位组织维修的，区、县房地产管理局应当督促其限期完成。逾期未实施维修的，由区、县房地产管理局组织代修。

　　第三步，工程验收合格后，物业服务企业或者相关施工单位到市房屋维修资金管理中心办理工程结算。工程费用经业主委员会确认后，从该项目的房屋应急解危专项资金明细账中列支。

　　8、未成立业主委员会的小区也能申请使用房屋应急解危专项资金吗？

　　答：未成立业主委员会的物业项目，可以由居民委员会或者村民委员会牵头负责该项目房屋应急解危专项资金的申请和使用。

　　9、哪些费用不得从物业项目房屋应急解危专项资金中列支？

　　答：（1）列入专项维修资金年度使用计划，且可以明确界定受益范围、责任人的屋面整体维修、电梯大修和更新改造的维修工程费用。

　　（2）共用部位、共用设施设备属于人为损坏，应当由责任人承担的维修费用。

　　（3）共用部位、共用设施设备保修期内，应由建设单位或者施工单位承担的维修、更新和改造费用。

　　（4）专业经营服务单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

　　（5）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　10、为什么要在物业项目房屋应急解危专项资金中预留紧急抢修资金？

　　答：为了应对物业项目出现危及住用安全的情况，充分发挥房屋应急解危专项资金的保障作用，市房屋维修资金管理中心每年为物业项目划转房屋应急解危专项资金后，根据该项目房屋应急解危专项资金账户余额情况预留紧急抢修资金，主要用于突发电梯故障、排水管道爆裂、外檐脱落、屋面渗漏等影响业主正常使用和住用安全的紧急抢修工程。

　　11、按照什么标准预留紧急抢修资金？

　　答：根据物业项目的房屋应急解危专项资金规模，按照以下标准预留紧急抢修资金：

　　（1）物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在5万元（含5万元）以下，不配备电梯的，预留紧急抢修资金不得少于5000元；配备电梯的，预留紧急抢修资金不得少于1万元。

　　（2）物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在5-20万元（含20万元），预留紧急抢修资金不得少于3万元。

　　（3）物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在20-50万元（含50万元），预留紧急抢修资金不得少于5万元。

　　（4）物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额在50万元以上，预留紧急抢修资金不得少于10万元。

　　物业项目的房屋应急解危专项资金账户余额未达到紧急抢修资金预留额度的，应当全部留存用于紧急抢修工程。

　　12、区县房地产管理局如何组织维修工程的现场查勘？

　　答：区县房地产管理局在接到业主委员会或者其委托的物业服务企业使用申请后，当日内指派2名查勘人员到物业项目现场查勘，出具查勘意见并在2个工作日内予以备案。
如遇突发紧急情况的，区县房地产管理局当场根据查勘结果出具核实意见并予以备案。

　　13、如何确定维修工程施工单位？

　　答：物业服务企业、相关管理单位可以自行维修或者委托施工单位维修，也可以委托区县房地产管理局组织代修。

　　区、县房地产管理局组织代修的，应当从全市紧急抢修工程施工单位备选库中采取随机抽取的方式确定施工单位。