戴德梁行：地下停车场管理探讨

在戴德梁行全权委托管理及提供顾问服务的物业项目中，均涉及停车场管理问题，主要包括前期规划建议与后期运行管理建议，现将停车场管理内容与大家进行探讨：

1、 车辆分布

通常建议将临时车辆泊位与业主车辆分区安排，优先考虑业主使用方便。

2、 车辆流向

根据各项目现场实际情况，以尽量减少交叉口、主要通道尽量保持单向车辆流动为原则，提高车辆通行效率。

3、 停车场标识

a、 从车辆进场直至车辆出场，所有行车路径均应在地面以醒目颜色耐磨荧光油漆绘制指向箭头，使驾驶员明确车流方向。使用荧光漆可以有效降低对车场照度的要求，节省电能。

b、 全部车位均应在地面以醒目颜色耐磨荧光油漆绘制统一编号，便于不熟悉停车场方位的驾驶员记忆停车位置，也便于物业管理人员维修、巡逻时描述位置。地下一层固定车位除应标示统一编号，还应采用悬挂式荧光标牌标明“XX公司专用车位”，以便于该公司人员寻找车位，并在体现物业公司管理水准的同时，明确了该公司对于停车位的使用权。标牌不宜固定，以方便在租户变更时更换标牌。

c、 停车场内全部车道分叉位置均应设置醒目的且不影响车辆行驶的导向牌，可以采用悬挂式荧光标示牌，指明各分支车道的目的位置，例如“出口”、“通往地下二层”等等，尽量较少或避免驾驶员减速寻找道路，确保车场内车流通畅。

4、 停车场出入与收费

a、 入口处设置自动发卡/验卡机，临时车辆进场时按下发卡按钮，发卡/验卡机自动发放磁卡/IC卡，同时抬起挡车臂放行;有固定车位的车辆直接插入/感应预先交费后取得的长期磁卡/IC卡，发卡/验卡机验证停车卡有效性后抬起挡车臂放行。临时车辆出场时，需要先到收费处计价交费，系统将根据其停车时间长短以及预先设定的费率自动计算停车费用，缴纳停车费后必须在规定时间内(通常设置为15分钟)离场，因故未能及时离场的需要到收费处补缴延迟时段停车费方能离场，将缴清费用的临时磁卡/IC卡插入出口收卡/验卡机，将抬起挡车臂放行同时收回临时卡;固定车辆直接插入/感应其持有的长期磁卡/IC卡，出口收卡/验卡机验证停车卡有效性后抬起挡车臂放行。

b、 一般在出口设置值班员，在入口不设值班员，收费处设置在车辆离场车道旁，每班设两名收款/管理员。如果收费处距离出口距离较近，可以省去出口值班员而由收费处人员兼任。

5、 停车场附属设施

a、 为保证车辆及人员安全，建议在停车场进口、出口车道以及比较长的直线车道处设置减速带，以限制车辆速度。

b、 停车场为了节省空间尽量多设置停车位，通常设计紧凑、车流比较复杂，建议在全部弯道处设置凸面反光镜，消除驾驶员视觉盲区，防止发生车辆碰撞事故，规避物业管理责任。

c、 建议在停车场地面入口设置“满”字灯，该信号灯通常设计为与停车场管理系统联动，根据预先设置的总停车容量与车辆进出情况实时自动计算剩余车位，当剩余车位为零时自动点亮，避免车辆驶入后无处停放。“满”字灯同时应设置手动开关，以便于实现根据管理需要暂时限制临时车辆进入，而拥有固定车位的车辆不会受到影响。

d、 建议在出入口设置低位摄像机专门拍摄车头图像、驾驶员图像与车牌信息，信号可并入监控系统进行录像，以备出现意外情况时供有关部门查询，同时作为图像对比系统的对比依据。

e、 建议在全部车位的车尾位置设置倒车限位保护杆，避免车辆倒车入位时车尾顶撞到墙壁而损坏车辆。

6、 采用自动收费管理系统的意义：节省人力，最少只需要2名人员即可实现优质的管理

a、 省去了进场时间登记环节以及可能由此引发的失误与纠纷;

b、 避免了计时计费工作量和人为误差，以及可能由此引发的纠纷甚至投诉;

c、 杜绝了停车管理人员放行关系车辆甚至利用管理权中饱私囊并极大的损害物业管理公司形象;

d、 杜绝了因停车管理人员疏忽、脱岗造成的临时车辆未经授权进场、逃费离场;

e、 有效提高各管理环节运作效率保证停车场顺利运作;

f、 体现项目档次，脱离手工纪录、手工抬杆放行的落后管理模式。

g、 图像对比系统则可以有效的降低车辆被盗风险。