克服两个难题 大力发展物业服务业

　　笔者认为，要做到物业费价格形成机制的市场化，首先必须承认物业服务是商品，承认物业服务的成本是受相关生产要素价格的制约。笔者建议，对于物业服务价格的制定要引入市场化评估机制，并规定参与评估的代表组成结构，其中应当有业主、物业服务企业、物价、居委会、房管等方面的专业人士，评估代表可以依据当年物价波动的情况、人员工资上涨的情况以及小区的实际情况对小区当前的物业服务价格调整提出建议，形成评估报告后提交小区业主委员会，并征求业主意见，获得业主通过后就要对物业服务价格及时进行调整，避免物业费长期一成不变使物业服务企业出现入不敷出、收不抵支的现象。而且此种价格评估原则上应每年进行一次。

　　此外，对于当前的物业服务价格问题，笔者以为还要尽快研究和制定酬金制收费模式，在有条件的住宅物业积极推行酬金制模式，并由行政主管部门公布合理的成本基准价和酬金区间，这样，上涨的物业服务成本完全由业主方承担，物业服务企业只拿固定的酬金即可，无须承担过多的成本上涨风险。

　　明确行业责任边界 规避经营风险

　　对于物业服务企业责任边界模糊的问题，笔者以为，应采取多种措施来加以改进。一方面是要抓紧立法，制定有关物业管理法规的实施细则，明确物业服务企业的责任边界。笔者以为，物业服务企业的责任边界应严格按照《物业管理条例》对“物业管理”所下的定义为依据来确定。作为政府相关执法部门，更应该带头学习物业管理行业的有关法规，在执行有关公务时严格按照物业管理相关法规执法，避免主观臆断，将一些本不应该由物业服务企业承担的责任强加于物业服务企业。从物业服务企业的角度来讲，也要避免对外大包大揽，为争抢项目就对外随便许下承诺，随意扩展物业服务企业自身的责任边界，要知道任何一项服务都是有成本和风险的，尤其是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经明确物业服务企业公开做出的承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。这就更进一步增加了物业服务企业随便对外承诺、扩展自身责任边界的法律风险。

　　此外，我们还要扩展宣传边际，使物业管理的相关法律法规以及观念被更多的业主和政府执法部门所接受和认可。尤其是随着我国城市化进程的加快和物业管理覆盖面的扩大，物业管理正逐渐成为与大部分国人生活息息相关的一项工作，不了解物业管理相关法律法规将给业主的生活和物业服务企业的工作带来诸多不便。因此，笔者建议将物业管理的概念、业主的权利和义务、享受物业服务应缴纳物业费、正确使用电梯、严禁高空抛物、严禁违章装修等人们日常生活中必知的物业管理基础知识编入中小学教科书，让我们的第二代、第三代掌握常识后反过来教育、帮助他们的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶，也让他们在未来的生活中自觉遵守物业管理相关法律法规，为行业的健康发展创造良好的外部环境。

 

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