物业设备管理方案

提要:

设备管理做到"三好"、"四会"、"五定"。

制定各系统的应急处理方案。

量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为××广场××号楼项目(---)节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。

××广场××号楼项目(--)是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。

2.1××广场××号楼项目(--)机电设备设施特点

××广场××号楼项目(--)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统(来自:www.fangchanshe.com)及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:

2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。

2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。

2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。

2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。

2.2机电设备设施管理的重点和难点

2.2.1××广场××号楼项目(---)机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。

2.2.2××广场××号楼项目(---)是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。

2.3机电设备管理的原则和目标

2.3.1机电设备管理的原则

2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。

2.3.1.2对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。

2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。

2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。

2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。

2.3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理(来自:www.fangchanshe.com)方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。

2.3.2机电设备管理的目标

通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。

2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理

针对××广场××号楼项目(---)机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。

2.4.1维修人员全部到位,分工负责。

2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。

2.4.3备足备品备件,以被急用。

2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:

①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。

②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。

2.5机电设备管理维修保养方式

2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。

2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。

2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。

2.5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。

2.5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。

2.6实行机电设备的动态管理

2.6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。

2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。

2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。

2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。

2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与××广场××号楼项目(---)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。

2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。

2.7各系统设备设施的管理要点及措施

2.7.1供配电系统

2.7.1.1管理要点及措施:

2.7.1.2效果:

(1)保证24小时正常运行。

(2)设备完好率99%以上。

(3)投诉处理率100%。

2.7.1.3记录:

(1)供配电抄表记录;

(2)供配电运行值班记录;

(3)供配电系统巡视维护表;

(4)供配电系统维修保养表;

(5)接地电阻测试记录表。

2.7.1.4其它:

入住之初,协助××广场××号楼项目(---),与供电部门协商落实××广场××号楼项目(---)用电户类别。

在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。

2.7.2给排

2.7.2.2效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。

(3)限水、停水能预先通知用户。

(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。

(5)设备完好率99%以上。

(6)投诉处理率为100%。

2.7.2.3记录:

(1)给水系统巡视维护表;

(2)给水系统维修保养表;

(3)排水系统巡视维护表;

(4)排水系统维修保养表;

(5)水池、水箱清洗记录表;

(6)水池、水箱药品投放记录表;

(7)供水系统月测试记录表。

2.7.3消防系统

本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。

2.7.3.1管理要点与措施:

2.7.3.2效果:

(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。

(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为"0"。

(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。

(4)无火灾及其它安全隐患。

2.7.3.3记录:

(1)消防报警系统巡视维护表;

(2)消防报警系统维修保养表;

(3)值班记录;

(4)气体消防系统巡视维护表;

(5)气体消防系统维修保养表;

(6)消防演习记录。

2.7.4空调系统

2.7.4.1管理要点及措施:

2.7.4.2效果:

(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。

(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。

(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。

(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。

(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。

(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。

(7)系统设备完好率在99%以上。

2.7.4.3记录:

(1)冷水机组运行记录表。

(2)空调系统巡视维护表;

(3)空调系统维修保养表。

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