商业广场设施、设备的维保管理方案

    2）维修人员应熟悉、掌握大楼各系统所有照明器具情况，认真做好维修工作、更换工作。

    3）合理设计公共场所照明控制线路，如露天场所的照明可以采用光电控制，采用节能灯源，以达到节能、经济运行的目的。

    4）工程技术部应定期组织人员对供配电系统进行全面的、系统的检查、调试，并根据实际需要充分做好合理用电调配和节能工作。

    3、应急预案

    1）在即将发生台风、暴雨时，工程技术部应组织人员对所有供配电系统进行预防性检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供配电系统进行一次全面检查，发现问题及时处理。

    2）发生火灾时，运行值班人员应立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施进行全面检查方可恢复供电。

    3）发生故障，及时抢修，短时间不能完成抢修的，应通知商户。

    4）限电、停电应提前24小时通知商户。

    4、临时用电管理

    1）为保障用电安全，临时用电实行申请制度，商户在拉线用电前，应填写〈临时用电申请表〉经物业部经理审批后方可临时用电。

    2）用电期间，运行值班人员应根据用电情况，认真做好巡视、检查工作，及进送、停电，保证供电。

    3）用电后，维修及运行值班人员应积极配合商户做好临时用电的拆除工作，同时，进行认真检查，保证安全，不留隐患。

    七、消防系统维保管理

    1、运行管理

    1）实行24小时值班制度。

    2）运行值班人员应密切注意消防系统运行情况，并做好记录。

    3）对于系统报警信号，值班人员应立即通知报警区域保安，并作好记录。如为误报，应通知维修人员进行维修。

    2、维修管理

    1）每月对系统维修保养一次。

    2）每年对系统进行两次性能检测。

    3）重要项目委托专业公司进行。

    八、服务承诺

    1、商户有关工程方面的咨询10分钟内到达现场。

    2、出现意外停电、水管渗漏等紧急事件保证5分钟内到达现场。

    3、急修及时完成，一般维修当天完成。

    4、客人被困电梯10分钟内解救。

    5、各项维修业务返修率低于1%。

    九、操作规程

    高低压配电房的管理及操作规程

    1、配电房必须设锁，闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。

    2、值班期间禁止从事与工作无关的一切事情，不得擅离职守。

    3、接班人员未到位，当班人员不得离开工作岗位。

    4、每班做好巡查记录，《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。

    5、值班人员必须熟悉触电急救方法。

    6、对高（低）压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、验电笔、接地线等，而且在保护人监护下执行操作。

    7、需要停电进行线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下，方可进行操作。

    8、要执行停、送电操作，必须办好有关手续，坚持工作票制度。凡要执行10Kv高压部分及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

    9、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。

    10、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

    11、配电房室内温度控制在40℃以下。

    12、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路控制柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸（隔离开关）。

    13、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路控制隔离开关，最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。

    14、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。

    消防系统操作规程

    一、主机控制器

    1）查询：

    1、按下菜单（Menu）按钮到下一级菜单，选择菜单上需要查询信息前面相应数字的数字按钮。

    2、退出查询按返回（Esc）按钮返回到上一级菜单。

    2）联动：

    1、查看是否为自动（黄色灯亮）。

    2、联动设置：通过菜单上“系统设置”到下一级菜单，选择“联动设置”再到下一级菜单选择“自动”或“手动”。

    3、快速查找联动信息：在菜单上选择“联动信息” 到信息栏，同时按下“Shift+回路（0、1、2、3）”能快速找到相应的回路，再通过上下（▲、▼）按钮查找需要的信息。

    4、命令状态修改：在菜单上选择“联动命令”到信息栏，在信息栏上对“命令状态”进行修改，按“2”键为“已发出”，按“3”键为“未发出”。

    3）故障：先按“停止”键或“消音”按钮对警铃消音，否则按“复位”按钮对系统复位。如果主机死机请立即通知工程部处理。

    二、消防广播

    1、通过“联动信息”查看消防广播是否为“已发出”，否则通过“联动命令”进行修改。

    2、合上动放盘上电源开关，将音量调节器调到“3”。

    3、按下紧急广播按钮，再按下话筒按钮。

    4、广播时在广播录放盘内装上磁带同时录音。

    5、使用电子语音时按下“电子语音”按钮可自动广播。

    三、消防电话：按下相应的电话按钮即可通话。

    工程技术部交接班制度

    1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得主管人员同意，并按规定办理请假手续，才能请假。

    2、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录，介绍进行状况和方式，以及设备检修、变更等到情况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。交班时，双方在值班记录上签字。

    3、在下列情况下不得交接班：

    ①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；

    ②交接班准备工作未完成时：

    ③接班人员未到时；

    ④主管人员指定替代值班人员未到时；

    ⑤接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班时

    工程技术部运行值班制度

    1、必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，告知时间及去向。实行轮班就餐制。

    2、根据操作规程及岗位责任制的要求，按时巡查，按规定做好设备运行情况记录。

    3、巡查时必须要做到“看、听、嗅、摸、记”。

    4、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应及时上报。

    5、值班人员接到报修时，通知相关人员进行维修。如特急维修，值班人员应及时维修。

    文章来源 房 地 产 www.fangchanshe.com

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