爱德物业管理中心房屋租赁、c

本文提要：负责完成科技综合楼、模型厂办公楼的出租洽商事项,草拟并审查房屋租赁合同、物业管理暂行办法报院领导审签。注重房屋租赁情况调研,充分利用现有房产资源搞好开源创收。

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为加强对科技综合楼、模型厂办公楼的房屋出租管理和科技综合楼、模型厂楼、新办公楼、老办公楼的物业管理、服务工作,特制定本管理办法。

一.物业管理中心部门及人员设置

爱德总公司物业管理中心设置经理1人,副经理1人,服务管理部设置正式职工5人,维修、工程及值班设置4人。

日常保洁等需要临时工,由物业管理中心经费根据实际需要审查聘用人员,报爱德公司总经费批准后实施。

物业管理中心要根据以上各部门及岗位设置,重新修订岗位职责报爱德公司总经理批准。

二.物业管理服务职责

(一)负责完成科技综合楼、模型厂办公楼的出租洽商事项,草拟并审查房屋租赁合同、物业管理暂行办法报院领导审签。注重房屋租赁情况调研,充分利用现有房产资源搞好开源创收。

(二)负责督促租赁单位认真履行院领导审签的房屋租赁合同、物业管理暂行办法中规定的权利和义务。负责房屋租赁费、物业管理费与水电暖费的及时收、交。

(三)负责对科技综合楼、模型厂办公楼、新老办公楼共17590M2的公共区域实行全方位物业管理服务。除水科院及市政有关部门对水电暖等系统实施工程外,负责按时对所管辖区域内提供水、电、暖气运行保障、公共区域的维修保养、保洁服务、www.fangchanshe.com电梯、中央空调运行保障等管理服务工作。

(四)负责向各单位及用户提供邮件、信函、报刊的收发服务工作。

(五)负责每日检查所管区域的设施、设备,确保安全正常运行,及时做好用户回访工作。

(六)健全完善房屋租赁管理的各种基础统计资料。

(七)负责制订所管区域内小型维修工程(5000元以下)计划,报经院领导审批后组织实施,超过5000元(不含)以上的维修工程项目,由院视情况委托办理。

(八)负责零星维修、保洁材料的限额采购,严格维修、保洁材料出入库登记手续,按季检查考核各项费用和材料消耗。

三.经济管理方式

根据房地产开发租赁市场的实际情况,院以物业管理中心采取如下经济管理方式:

(一)所有房屋租赁费按合同金额的64%上交院财务核算。按合同额的16%上交院代垫水电暖费,支付时由物业管理中心根据小区收费单确认后交院财务支付。按合同额的20%上交爱德总公司财务列福佳物业管理中心分户核算。物业管理中心要将经批准的房屋租赁合同及时报送院财资处和叫公司财务各一份存档。

(二)院收取64%的房屋租金完税工作以及房管所租赁许可证由院财资处办一相关手续。爱德公司收20%的物业管理费的完税务局工作和上交房管所的房屋租赁管理费,由总公司财务负责办理相关手续,并根据客户需要双方提供相关的复印件。

(三)院对爱德公司收取的20%的物业管理费,采取按会计年度和收付实现制办法计算管理:

1.按合同额的20%经费作为物业管理费。其中:60%对物业管理中心实行包干管理。主要用于人员工资、奖金、保洁费、5000元(含)以下的零星维修及材料费、绿化费、有关规定应上交院的人员经费等开支。具体开支由物业管理中心制定经费预算。人员基本工资按人事部门核定的标准执行;其他保洁费、奖金、福利、临时工工资由物业管理中心根据各岗位职责和任务完成情况提出分配方案报批;零星维修、保养费、绿化费等由物业管理中心根据实际情况在留用的经费内安排,实行内部管理责任制。40%作为院留用经费挂物业管理中心帐户单独核算,主要用于超过5000元的小型维修工程开支和超额上交院经费的奖励提成,对维修工程由院委托物业管理中心或小区办理。

2.物业管理中心要努力挖掘潜力,开源节流。在完成正常物业管理服务的前提下,鼓励对外服务创收,物业管理中心对外提供劳务等创收的经费收入,必须与实行包干管理的物业管理费一块,统一纳入爱德公司财务实行物业管理中心分户核算,不准私设帐外帐、"小金库"。

3.年终,对包干管理的物业管理费和创收的经费等有节余的,按6:4的比例分成,其中:60%留物业管理中心作为发展基金,40%作为奖励。

4.从2000年1月份起,物业管理中心人员完成各岗位基本职责任务,月奖金基数定为人均200元,职工其他福利待遇,根据包干管理的物业管理费收支节余情况确定,由物业管理中心按规定的分配比例提出分配方案,报院审批备案。

5.按现行体制,物业管理中心正式职工的人事关系隶属于院,按院规定每年向院交纳公益费、医疗基金等费用。

四.考核指标及要求

(一)服务质量考核指标及要求

1.严格岗位责任制管理,根据服务内容和各岗位及人员职责,各岗位必须做到按时、按岗责任到人,每日了解客户对物业管理的需求,每月考核服务质量。

2.保证物业管理区域内的水、电、暖气、中央空调、电梯等的正常供给。设施、设备维修及时率达到100%,水电暖等发生故障及时组织人员抢修,一般故障排除最长时间不超过24小时。做到无"跑、冒、滴、漏现象。

3.消防泵、二次饮用水泵、消防报警系统,要确保正常运转,万无一失。配电室的配电设备,每周必须定期检查,确保用电安全。

4.公共区域、楼梯、楼

道、卫生间的卫生清扫,必须在用户上班前完成。日常保洁做到1.8米以下无灰尘,地面、门窗无锈垢,垃圾桶一日清二次,保持良好的办公环境,用户满意率达到百分之百。

5.前台服务热情周到,来客登记认真负责,杜绝小商贩进入楼内。

6.报刊、信件按时送到用户手中,特快专递、包裹、汇款单送递本人并签收。

7.物业管理中心要根据考核指标内容制定具体的奖惩办法。

(二)经济考核指标及要求

1.物业管理中心每年对房屋租赁要做到早计划、早安排。依据房屋租赁市场行情和物价部门的价格与承租方洽商合同价格,并将有关情况及时报公司领导和院领导审定。

2.对采光条件差的房间和地下室等要采取相应的价格和措施搭配租用,使现有房源的空置房越少越好,将损失降到最低点,目标是使房屋空置率降为零。

3.按收付实现制计算,每年纯上交院经费(不含代垫水电暖费、税款)在300万元(含)以内,按合同金额的20%中的60%留用的业管理中心实行包干管理;上交院经费超过300万元的,按超额的5%奖励,奖励费从合同总额20%中院留存在爱德公司的40%中提取,实行效益与上交院经费挂钩,多收多提留,少收少提留。提留的超额奖励费纳入物业管理费统一核算,年终结余按分成比例执行。

4.物业管理中心向承租单位收取的水电暖费全部上交院财务,年终,该项经费支大一收的差额,由物业管理中心从包干的物业管理费中弥补;收大于支的余额,院与物业管理中心按5:5的比例分成。

五.其他

1.物业管理中心各项经费收支情况,由院审计、财务部门每年检查一次。

2.本暂行办法自年1月1日起执行,过去有关规定凡与本办法相抵触的,按本办法执行,今后如有重大变化,另行研究确定。

3.本办法由院财资处负责解释。