物业管理合同纠纷案例评析

案情概况：

　　大连某房地产经营管理有限公司（以下称某公司）自1998年11月负责管理中山区竹青街12号3栋楼，并代大连市自来水集团公司（以下称自来水集团）向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总水表，小区业主则分别安装了分户水表，总水表与分户水表的指针数存在差异，自来水集团按照总水表计算水费，某公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。从1998年11月到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由某公司承担，某公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求某公司承担上述消费差额，法院经审理后，认自来水集团与某公司不存在供用水合同关系，依法判决驳回了自来水集团的诉讼请求。

　　律师点评

　　一、人民法院判决物业服务企业不承担自来水差额费用是正确的。结合该案的实际情况分析如下：

　　1. 某公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系，某公司没有交纳水费的合同义务。

　　根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定，自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系，自来水集团是供水人，小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务，具体到该案中，自来水集团应当及时履行供水义务，小区业主应当及时履行交纳水费的义务。如果自来水集团认为存在拖欠水费情形，也应当向用水人催要，显然，这里的用水人是小区业主，而不应当是某公司。虽然，该案中存在某公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实，但并不代表某公司是实际用水人，更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。同时，《物业管理条例》也明确规定，物业管理区域内，供水单位应当向最终用户收取有关费用。可见，小区业主才是交纳水费的义务人，而某公司作为小区的物业服务提供者，并非用水人，当然也就不存在交纳水费的义务，因此，自来水集团主张某公司拖欠水费就更无从谈起了。

　　2. 某公司对于自来水的自然损耗没有过错，不应承担交费责任。

　　该案中，小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异，实际是供水过程中发生的自然损耗。某公司作为小区物业服力提供者，主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错，因此，也就不应承担任何责任，所以，自来水集团要求某公司承担由于自然损耗而产生的水费差额，是没有法律依据的。

　　3. 自来水集团在履行供水义务过程中，因自然损耗造成的损失应自行承担。

　　根据合同法的规定，在双方没能约定或者约定不明确的情况下，供水设施的产权分界处（大连市规定为建筑物墙外1.5米处）就是合同的履行地点，换言之，自来水集团应当将自来水供至建筑物1.5米处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为用水人则应当在自来水集团履行了供水义务后，才有交纳水费的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水合同的特点，供水人在履行供水义务之前，自来水的任何损失包括自然损耗理应由供水人自行承担，当供水人履行供水义务后，用水人履行交费义务，并享有用水的权利。但显而易见的是，无论供水义务履行前后，某公司都不是供用水合同的当事人，对于合同项下的自来水既没有使用的权利，也不存在交费的义务。

　　综上，自来水集团向某公司主张水费，既无合同依据，也无法律上的依据。因此，法院在准确认定该案的法律关系后，正确适用法律，判决驳回了原告的诉讼请求。

　　二、物业服务企业在代收水费等相关费用中的权利和义务

　　1. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的权利。

　　根据《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务企业在提供物业服务的物业管理区域内，凡遇有自来水公司等公用事业企业要求代收费用时，有权依法告知供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等费用应向业主直接收取，不应向物业公司收取。如果请物业服务企业代收费用，应签订委托代理协议，约定双方的权利义务。

　　2. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的义务。

　　物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业代收费用时，就应按照委托代理协议的约定，认真履行代收费用的义务。作为代理人，应该对委托人负责，出现业主拒缴费用或少缴费用时，应及时告知自来水公司等委托人，以便这些公用事业企业及时维护其合法权益。当然，如果在委托代理协议中还约定有其他合同义务，物业服务企业也应依法履行。

　　法律建议

　　建议一：物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业企业代收费用时，可以要求与其签订书面的委托代理协议。物业服务企业应注意在协议中按照合同法的有关规定，对双方具体的权利和义务条款进行详细和明确的约定。物业服务企业可以要求这些公用事业企业给付一定的委托代理费用，用以支付代收消费等费用的劳动报酬和管理费用。另外，双方也可以探讨按照统一规定的收费标准、总额度包干、足额收取费用后给予奖励等委托管理和经营的方式进行合作。

　　建议二：物业服务企业在与相关公用事业企业签订委托代理协议时，对于对方提供的协议文本应认真审查，对于自己不应承担的合同义务或无力履行的合同义务避免写在协议中，防止日后产生纠纷。同时，积极适用物业管理领域的法律规定，最大限度的维护自己的合法权益。