物业管理企业的解聘

一)解聘的形式
1．自然解聘
自然解聘是物业服务委托合同期满后物业管理企业不再被续聘。为了确保业主和物业管理企业双方权益，物业服务委托合同中对委托管理的期限都有明确的规定。
2．提前解聘
提前解聘，是指在合同期限内，由于种种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作带来较大的影响。因此，双方都要十分谨慎。当业主、业主委员会和物业管理企业产生较大争议时，应进行充分的协商：协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解：调解不成时，当事人可采取仲裁或提交法院给予裁决，一旦裁决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。

(二)解聘的程序

1．自然解聘的程序
(1)双方提出书面意见。一般在物业管理委托合同期满前(如6个月)，业主委员会和物业管理企业双方就合同期满后是否续聘问题向对方提出书面意见，表明态度。
(2)征求业主意见。业主委员会应广泛听取业主对物业管理工作的意见和评价，如果大多数业主反映良好就可以续聘；如果有2／3的业主对物业管理工作不满，可以不再续聘，进行自然解聘。
(3)物业管理企业进行选择。是否续聘，既是业主和业主委员会的权利，也是物业管理企业的权利。原有物业管理企业有权按照业主履行义务的情况和对本企业工作支持配合的情况，决定是否续聘。如果同意续聘，可以续签物业管理委托合同；如果不同意续聘，可以准备撤管。

2．提前解聘的程序
(1)正确解决双方的争议。提前解聘一般发生在合同履行中双方发生争议时。首先应进行充分的协商：协商不成时，可提请物业管理行政主管部门调解；调解不成时，还可以提交法院等有关机构进行依法裁决。一旦裁决，将由负有责任的一方赔偿因提前解除合同给对方造成的经济损失。
(2)尽快选聘新的物业管理企业。提前解聘属于提前解除合同，为使物业管理工作不受影响，业主大会和业主委员会在原有物业管理企业撤管前应尽快选聘新的物业管理企业，并做好接管的准备。
(3)做好移交的准备。提前解聘一旦发生，原有物业管理企业应遵循职业道德规范的要求，本着对业主负责的精神，做好有关物业移交前的各项工作，整理全部档案资料，清理账目，做好移交准备。