房地产开发模式：将“地价”与“房价”分离
时间：02-01 17:48:52 浏览：6938次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
现阶段如果推行房地产开发新模式,至少带来三大难题需要解决,包括:
首先,房屋个体究竟谁来销售?旧模式下,商品房销售由开发商自行销售。那么新模式下,也是由政府进行销售吗?
其次,房屋个体究竟如何定价?旧模式时,房屋定价由开发商依据土地成本+建设成本+预期利润并综合考虑同地段商品房价格而确定。那么新模式下,也是由政府如此计算而确定吗?
再次,房屋质量保障体系如何解决?旧模式下,房屋出售后的质量问题由开发商负责。那么新模式下,也是由政府一包到底吗?
三、从一般商品看商品房销售
一般商品,基本经历两个环节:生产与流通。仅有的例外,一是汽车,由专卖店经销;二是商品房,由开发商自产自销。那么是否存在将商品房真正转为流通领域“商品”的可能性呢?
陆革认为,专业化分工越来越细的原则同样适用于房屋。直接可以借鉴的模式就是汽车销售的“4S”店。政府在完成房屋的生产之后(可称之为成品房),视市场需求情况进行分类:一种是直接核定成本后转为经济适用房、拆迁安置房、廉租房等;另一种是定位为商品房,则直接将成品房进行公开拍卖,依照出价高低并综合考虑实力强、有经验、信誉好等因素,选择房屋专卖单位进行“代销”或“包销”。无论“代销”或“包销”,质量保障均由专卖单位对购买者负责,并由房产开发企业向专卖单位负责(可采取预留部分质量保证金的形式);介于两者之间,还可以定位一类为低价商品房,即明确最终的销售价格,仍由专卖单位竞争销售权以获得代理利润。至此,个体房屋的销售、定价、质保问题基本可以解决。
四、新模式实现前提:成熟的代建制
新模式的实现,必须要有一个前提:成熟的代建制。应宜逊等专家建议,应借助政府投资项目的便利,在政府投资项目如经济适用房、拆迁安置房、农转居多层公寓中大力推进代建制,不断探索、总结经验、完善程序,才能在将代建制推广到商品房开发时“管而不死、放而不乱”。上一页 [1] [2]
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