非常实用的房地产产品定位技巧
时间:02-01 17:44:43 浏览:6119次来源:http://www.fangchanshe.com 房地产策划
就产品定位者而言,除了要辨别不同楼层市场的异质性之外,还要注意下列事项,以充分发挥空间的附加值。
(一)妥善运用规划,以平衡供需失调现象。例如在商业气息浓厚的黄金地段,借助一楼带二楼或地下室合并规划,以增加门面市场的供给量;或顶楼采取楼中楼设计,能满足更多的顶楼市场需求者,都是创造更高价值空间的好方法。
(二)明确区分不同楼层市场,以针对需求设计产品。例如门面市场重视临街性,在规划上须注意维持眼好动线及联外机会;顶楼市场追求通风、采光及视野等条件,因此须注意栋距开窗、隔热等设计。
(三)合理利用容积率,以改变传统空间观念。例如拉高建筑物高度,超越邻近建筑物高度;增加高楼层面积,以塑造“准顶楼”空间(即指与顶楼具备同样采光、通风条件的高楼层);或利用二叠或三叠规划,使得有天(顶楼)有地(一楼)的空间增加。
四、房地产持有的定位技巧
(一)长期持有。任何一种投资标的或者具有生产性质的财产。对于不同的人而言,可能具有不同的投资报酬意义及实现利益的时间期望。这也是为什么在不动产市场既有追逐短线获利,从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人,也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商。由于土地的性质特殊性,它既具有稀缺性、保值增值性,又具有区域异质性(包括自然环境及人文社会经济),困此对许多投资房地产的企业或个人而言,长期持有的投资策略,似乎比其他的财产更具有意义。
那么究竟应如何作产品定位,即如何利用土地,才能赚取不动产长期持有的利益呢?
首先,要先辨别获得长期利益的几种途径:一是租赁;二是经营或使用收入,也就是不动产所有者即经营者或使用者,自行利用空间赚取商业经营的利益;第三是保值或增值利益,这种利益可能来自于通货膨胀效果,可能由于社会进步或环境改良,也可能因为其他土地先行使用,导致后利用的价值土地水涨船高。
不论是否赚取租赁或经营利益,绝大多数长期持有的土地,其最大利益来自于增值。为谋取增值的实务做法也有不少,例如,短期内尚无利用或开发价值的土地,可采取消极的养地策略;对于已初现地段价值的土地,则可采取先建后售策略;再者如麦当劳的做法,先找到好地,兴建商场,通过经营带动当地商业气息后,就自然可坐享不动产的增值利益。
长期持有土地,必须要能赚取合理的时间报酬才有意义,因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度,规划阶段性的产品及经营与财务计划,以确保全过程利益最大。
(二)短期获利。大多数的投资标的,都有短线与长线不同的获利操作方式,不动产投资也不例外,通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。对于希望短期获利的不动产投资者而言,除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外,如果想在有限时间内创造不动产附加值,以增加投资利益,则须借助有效的产品定位。
因此,希望短期获利的不动产产品定位,要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。下面几个方案,有助于提高不动产短期投资利益。
(一)改装产品,创造附加价值。这种方式常见于旧屋投资市场,也就是买人尚有更新价值的旧建筑物,保留其基本结构,仅作平面隔局或外观等的改建,以再重新出售获利,这种做法由于投入成本少,工期短,著改建得当,通常能在很短时间内赚取理想的报酬。
(二)规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率。例如不动产市场不景气时,许多反应快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品,并搭配工程零付款等的付款条件,以刺激买气,快速销售完毕。这种做法的效果在于先确定销售成绩再进行施工,可降低财务风险,只是要注意避免吸引大多的投资客户,造成销售率虽高,但退户率或客户不履约付款的比率也高的窘境。
(三)规划短工期的传统产品,以节省成本,提高投资报酬。通常工期越长,资金风险越高,而投资回收的时间也久。因此基于投资报酬的考虑,短工期、需求稳定的产品(例如5层—7层住宅),通常也能兼顾市场接受性及财务可行性,达到短期获利的目的。即使在经济效益上不宜规划短期的产品,仍应设法运用技术缩短工期,以提高资金效率。
(四)尝试领先市场的创新产品,以吸收早期开创性的市场,例如有不少个案,将楼层挑高,规划夹层空间,以增加卖点,强化短期销售效果,这些边际产品只要抢得先机,顺利过关,一般都能创造短期投资利益。
以上几个产品定位的方向,可提供投资不动产并希望短期获利的企业或个人参考。在实务上,以追求短期获利为目标的产品定位,通常赚得快及赚得顺,要比赚得多更为重要!
五、经济环境变化时的产品定位
通货膨胀压力大时的产品定位。在经济景气循环的情况下,难免会因为景气热旺、游资充裕,过多的资金追逐过少的物品,而导致物价上涨,引发通货膨胀的压力。要判别通货膨胀是否存在,仅须观察物价上涨率是否持续一段时期都在5%以上,若是,就可以断定我们正面临通货膨胀的压力。此时由于货币不断的贬值,物价不断地上涨,商品一旦售出,要想以原先成本再行补货,已不太可能,所以通货膨胀时持物特价而沽,已成为一般商品所有者普遍的心态。
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