浅谈商业地产招商
时间：02-01 17:46:27 浏览：6622次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产招商
年轻的时候拍下许多照片，摆在客厅给别人看;等到老了，才明白照片事拍给自己看的。当大部分的人都在关注你飞得高不高时，只有少部分人关心你飞得累不累，这就是友情！招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业相比，地产商业的具有如下五大特点。
一、目标客户主次分明
首先是确定主力店群，其作用主要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半以上的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。其二是知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用；其四是主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。
以上海万达商业广场为例：总建筑面积为33万平米，其中8万平米写字楼，商业部分在20万平米左右，主力店就占去了13万平米左右。十家主力店的业态，含概了家居，超市，百货，影院，食品，书店，黄金珠宝，青少年体育服饰等等。可以吸引各种消费群体。在上海，这种组合群体，万达是第一位的。正是这种组合，给地下一层招商打下了坚实的基础。
其次是在确定了主力店群之后，再确定中小店群。其作用主要有二个：其一是按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4-10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要利润来源。
二、租金高低悬殊，租期长短不一
主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%-10%。由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。以万达商业广场为例，330000平方米的购物中心，先行入驻的主力店其租金为80元/m2/月，租期为十五年；而地下一层的服装服饰的租金达到了10元-15元/m2/月，铺位租金高达300-450元/m2/月，租期为三年。租金差距悬殊的确令人吃惊。
三、招商时间长
地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品--商业设施；而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，在建设期间，大量的市场调研，品牌积累，给小店招商做良好的铺垫。
四、招商难度大
招商的难度大主要原因在于如下四个方面：其一是主力店经营的
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