商业地产招商策略之如何招租主力店
时间:02-01 17:49:13 浏览:6898次来源:http://www.fangchanshe.com 房地产招商
很多商业地产项目将招主力店认为是招商工作的重中之重。主力店的作用是什么呢?它可以很好的支撑形象、聚拢人气,通过它的进入提高案子知名度,从而提升所在商业项目的商业价值。
主力店是不是有这么多作用?
在经营过程中,主力店可以聚拢人气、带动客流、提升商业价值等这都是主力店的作用。正因为如此,大家都不遗余力的来招主力店。昨天我在北大讲课中有位山东济南的学员也提出招主力店的问题。主力店很牛、提出条件苛刻、租金要求很低,这种情况下怎么办?我认为,这种情况只能改观,不能彻底改变。
第一,找一个懂行的人去谈,外行的人对方会蒙你。不同的人谈效果不一样。例:我们在通州的项目招“大中电器”入场,其中有13万的税收,约90%都由出租方来承担。我们谈时提出这个税应该由“大中”来承担。因为行家能对上话。
第二,多找几家,你不是唯一。有竞争才有压力,价钱还可以往下压。比如招主力店,“国美”不行,招“苏宁”、“永乐”、“百思买”、山东“三联”等。这叫“不在一棵树上吊死”。
彻底改变很难,总结两个方法可以缓解。第一、你一定要将条件摸透,不能让对方牵着你的鼻子走。第二、多找几家主力店谈判。
在商业地产招商过程中,我们经常遇到的主力店有哪些类型呢?
首先,零售类的主力店有12种“有型店铺式”能够称得上主力店,而像便利店、食杂店、品牌店都不能称为主力店。主力店有:百货、大卖场、家居建材店、专业店。
如下举例:
1、大卖场如:“家乐福,沃尔玛、华联、家世界、联华”;
2、家居建材可分两种,一种是家居建材品牌店:如居然之家、红星美凯龙及北京的蓝景丽家;还有一种叫家居建材卖场或家居建材超市:百安居,东方家园,家世界,欧密德。
3、专业店有家电专业店:如“国美、苏宁、上海永乐、山东三联、北京大中、美国百思买”。另外,“运动一百”也是专业店;“屈臣氏”也可称专业店,它是专业护理店。不仅有家电专业店,专业店还可以是服装专业店。
商业地产项目招主力店的思路要放宽。配套的主力店有哪些?
我们称之为“次主力店”。它的面积更小些,主要是配套。在世纪金源MALL里餐饮有“姜仔鸭”等风味餐厅,还有院线、夜总会、歌城、溜冰场、游乐园、电信、银行等配套店,都是我们招商需要招的。
前面讲到主力店的作用。它有强大的品牌号召力、强大的聚客能力、可以拉升整体价格及提高招商条件。如果一个店没有主力店,你的租金标准可能很难提升。对于一个新店来讲,租金如何提高?租金如达不到收益的话,能否租出去?我认为,无论是主力店还是零散户,租金前期一定不能定得太高。
要经营起来,第一步是招商。招商了就一定能经营起来吗?第二步是养商。只有养活了,才能留商。留下来了最后才可经商。招商的目的是为了经商,这种关系和思路一定要理解。
我遇到的很多开发商很急功近利,提出租金就订这么高,不能降低,必须要挣钱。我说,经营一个商业项目不是一招就活,一定要经历招商、养商、留商,最后经商的过程。通过主力店,只能提高你的招商条件,而不能将价格拉得太高。
万
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