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商业地产与住宅的10点区别

时间:02-01 17:49:54 浏览:6531来源:http://www.fangchanshe.com  房地产招商

  商业地产的投资回报形式有三种,一是销售,二是获取经营收益,三是物业升值,而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。我们都知道北京的世纪金源购物中心,60多万平方米一寸都没有卖;上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿,前年有家机构出50亿要收购,但被拒绝了,因为这个物业每年都在升值,而且经营收益很高。2001年,某华联曾在呼和浩特投资近6000万,去年则被一家机构以5个亿收购了,所以,商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。

  区别九,专业程度不一样。

  商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的,我以前讲过,商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外,还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高,是多个商业微观问题综合解决的结果,住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看,住宅地产销售后就进入了终端,而商业地产的销售只是经营的开始,还需要招商、开业和经营管理。所以,商业地产运作与住宅地产 的运作对专业程度的要求是不一样的。

  区别十,综合实力不一样。

  从资金运作的角度讲,对于住宅地产,销售便是资金回笼的开始,用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售,商业地产销售的风险要高很多,如果商业地产也按照这样的思维进行开发,就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发,这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的,项目建成开业后,还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期,实现赢利。换句话说,商业地产是不能急于回笼资金的,需要一段时期的培养才能将商业经营做好,才能将商业物业做热,才能将商业项目做出升值空间。


 

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