后调控时代 商业地产投资价值再现

       随着新“国五条”陆续落地，市场也正式进入后调控时代。二手房交易税、二套房首付比例、限购政策……无论是新房还是二手房，针对住宅需求的调控力度继续加码，原本集中于此的投资空间也被一一压缩。一轮又一轮调控证明，商业地产才是房产投资的避风港，也是城市化的最大受益者。尤其对发展并不充分的济南而言，在广大的南部城区，高档商业地产还是稀缺资源，投资价值再次显现。

　　限购令继续加码住宅投资空间继续收窄

　　作为“国五条”细则落地的延伸，北京市住房公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，提出借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先对公积金贷款首付比例进行调整。

　　其他城市是否也会效仿北京提高二套房首付比例，市场谣言四起。

　　与此同时，从3月底开始，各地正在陆续按照“新国五条”要求出台相关调控政策。

　　“20%交易税从严征收足以令炒房者望而却步。”在此之前，山东大学房地产研究中心主任李铁岗接受采访时曾表示，20%交易税表面上看是增加了二手房的交易负担，其实上打击的是新房投资者，大幅压缩了投资新房的收益空间。这就是税费在房地产调控中的厉害之处。

　　而在20%交易税之外，房产税扩容也一直在筹划之中，将对物业持有环节征税。作为有限的新政策手段之一，房产税或将成为后限购时代楼市调控新方向。一系列调控组合拳带来的结果必然是：住宅市场投资空间进一步减小。

　　不投住宅投商业“国五条”的挤出效应

　　刚刚过去的3月份，在调控影响下，济南新建商品房突破万套，以11782套的不菲成绩收尾。第一季度，全市新建商品房网签23227套，环比2012年全面回暖的最后一季度下降4.42%，而与去年同期的10795套相比，则是增加了12432套，涨幅更是达到了115.16%。

　　从表面看，当前的住宅市场似乎一片火热，甚至有人喊出了“金三银四”之说。但从购房者结构看，如此高成交，大部分都是刚性需求，改善性需求和投资性需求基本被排除在外。“‘国五条’细则出台之后，住宅方面可能会受到一定的抑制，但对商业地产的影响相对较小。”外地投资客王先生告诉记者，他刚刚把住宅市场撤出来的资金投到商业地产上。“针对住宅调控的政策一道接着一道，投资住宅还不如选择优质的商业物业。酒店式公寓可租可售，而且租金回报稳定。接下去的一两年时间，相比住宅，商业地产会显现出更强的保值和增值能力。”

　　据分析，限制投资性购房的政策影响使得住宅的投资成本上升，回报空间也急剧减小。在这样的环境驱使下，越来越多原来在住宅房产市场中获益的投资者开始转入商业型房产市场、商铺、写字楼正在成为香饽饽。