商业地产三种租赁模式的分析

　　商业地产的开发运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”。一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。 　　一、租赁的三种模式 　　现在消费者已经不仅仅满足于购物，而是需要多层次的购物享受。数据显示，目前中国在建购物中心规模居全球首位。为了满足顾客多样性的需求，传统百货企业也逐渐向覆盖百货、超市和娱乐等业态的购物中心进行转型。很多老百货也重新定位“购物中心式百货店”进行升级调整。商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。此外，还可委托管理公司进行经营管理。

　　租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。

　　二、模式1：零售产权整体租赁

　　整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20 年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”。

　　“管理型商铺”是新型购物中心开发模式，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20 年固定化、利率化的回租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。如赢盛操盘的某四线城市的购物公园项目，即是在散售回笼资金的背景下，同时运用“统一招商”策略的典型案例。

　　1.适合物业类型

　　这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。

　　在具体操作过程中，赢盛操盘的广州白云绿地中心、蕲春棕盛购物公园等项目均采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

　　2.优势

　　从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：

　　资金回笼快、便于统一管理

　　管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面

　　免去产权人的经营管理

　　对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险

　　有利长远规划管理

　　从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测

　　3. 劣势

　　劣势1：投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测

　　在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。

　　劣势2：投资回报合同期满后的未来前景难以预测

　　10-15年的合同期满后，购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10% 的投资回报率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。

　　劣势3：二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高

　　大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。

　　三、模式2：零售产权、分零租赁

　　零售零租的运作模式有着旺盛而长久的生命力，也受到广大的中小开发商和专业投资者的青睐。

　　1. 适合物业类型

　　零租零售产权的商铺虽然在外部环境上顺应了广大中小投资者投资发展的趋势，又能为开发商带来较大的短期收益，长期风险相对较小。但其适应面较窄，主要适用于专业型商业街，并不适用于复合型商业街，更不适用于楼层较高的商场。

　　2. 优势

　　对开发商而言，资金压力小，运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显。对专业投资者而言，这种独门独户、产权完整的小商铺，其产权明晰，对物业享有完全的控制权、既可出租又可自营、易变现，因楼层低或为开放式商业街，其长远风险相对封闭式管理型商铺较低。但产权的顺利拆零销售并不意味着项目整体运营的成功，从长远来看，决定商业物业是否成功的关键在于经营，前期所有的工作都是经营这个环节的铺垫。但零租零售型商铺最大的劣势就在于经营。

　　3. 劣势

　　劣势1：经营权分散，难于控制管理

[1] [2]  下一页