湖南省人民政府关于加强房地产价格调控的通知
娄底地区行政公署，各市、州、县人民政府，省直机关各单位：
为了充分发挥价格杠杆在启动住房消费市场方面的调控作用，促进住宅业成为新的经济增长点，根据国务院国发〔1998〕34号文件精神，结合我省实际，现就加强房地产价格调控的有关事项通知如下：
一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系
各级政府要按照国务院国发〔1998〕34号文件精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应体制相适应的住房价格体系。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价；对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价；对高收入家庭购买租赁的商品住房，实行市场调节价。
实行政府定价的廉租住房租金标准，按照与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。
实行政府指导价的经济适用住房，实行最高限价调控办法。由省物价局审核发布省辖各城市的最高销售限价，其具体销售价格由各地价格主管部门在不高于最高限价的范围内确定。各级政府的价格主管部门要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。省物价局会同有关部门制定《经济适用住房价格管理办法》，规范价格构成和企业价格行为，加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊派和虚置成本，把价格水平控制在中低收入家庭可以承受的范围内。
实行市场调节价的商品住房，由企业依据开发经营成本和市场供应状况确定租售价格。城市政府要适时规定开发企业利润限制幅度。各级政府的价格主管部门要积极指导、督促企业建立健全价格成本的自我约束机制，实行价格公告制度和明码标价制度。坚决制止面积不符、配套设施不符、质价不符的虚假广告和价格欺诈行为，保护购房者的利益。
二、加强地价管理，降低住房建设成本
土地价格是房地产价格的基础。加强地价管理是降低住房建设成本的关键措施。各级政府价格主管部门要会同有关部门，制定办法和措施，加强土地价格的管理和调控。
各地要抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据，调控、引导地价水平。要及时进行基准地价评估和基准地价成果更新工作，保持成果的现实性。要以基准地价为基础，制定各种用地方式相应的有偿使用标准。
要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实。要切实降低用地费用，新征建设用地用于经济适用住房建设的，按政策规定支付征地拆迁补偿安置费等费用后，由政府以行政划拨方式供应，不得增加收费项目和提高收费标准；存量行政划拨土地用于经济适用住房建设的，按拆迁安置补偿标准给予补偿后，由政府以行政划拨方式供应。严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。
严格控制经济适用住房的土地价格。充分发挥土地价格对住房价格的调控作用，合理布局经济适用住房。为防止过高的土地价格或基准地价，增大住房建设成本，今后，经济适用住房一般应在土地价格或基准地价较低的区域布局。
三、继续清理整顿建设项目收费，调整住房价格构成
各地要继续贯彻省物价局、省财政厅《关于进一步规范和加强对建设项目收费管理的通知》（〔1997〕湘价房字第53号）精神，加大清理整顿力度，取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核收费和各种押金、保证金；经济适用住房建设用地免征交通设施建设基金、通信设施建设基金、工农业发展专项资金、新渔池开发建设费等省出台的所有专项收费和基金；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用住房实行减半征收）。全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，降低交易手续费等收费标准，促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估、造价咨询等中介组织的服务收费，对经济适用住房适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等专项附属设施建设工程费用的专项治理，严格执行预算定额，各项费用要公开标准，双方签订合同，坚决制止行业、部门垄断，漫天要价，避免工程费用过高。
各地要坚决贯彻国务院关于对经济适用住房停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公共建设设施的规定。住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途。
加强对建安工程定额的管理。要增强制定建安工程定额的透明度，保证制定工程定额的合理性、科学性。今后，调整建安工程定额和发布建安工程材料价格必须按照有关规定，经建设、物价、计划、财政、劳动等部门论证认可后发布。
四、规范住房价格和物业管理行为，建立正常的市场秩序
各级政府的价格主管部门要积极指导、帮助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为要依法查处。
凡销售冠以“安居房”、“解困房”、“平价房”、“微利房”和“经济适用住房”等名称的居民住宅，必须经物价部门批准销售价格，防止以价格误导欺骗购房者。销售住房不得在公开标明的价格外加收任何费用。
商品住房交易必须做到质价相符。经营者应按建设部门制定的《商品房购销合同示范文本》的要求签订售房契约（合同），明确标示住房的结构、材料、设备、装修质量标准，并严格按售房契约的标示交付购房者质价相符的住房，不得变相提高房价。
加强对房地产价格评估、征地、拆迁服务、造价咨询、预决算审查等中介服务组织和机构收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估和有关服务及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地物价部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与服务内容、服务水平及当地居民经济承受能力相适应。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，公开收费项目、标准及收费办法，切实向住户提供质价相符的服务。不得乱收费或只收费不服务。物业管理企业必须严格执行财政部《物业管理企业财务管理规定》规范财务管理行为。各级物价部门要会同有关部门进一步规范住宅小区转供电、转供水价格行为，明确煤气、环卫、治安等公益事业单位向住宅区收费的标准，制止乱收费。
五、积极推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻省政府关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。到2000年公有住房租金要达到双职工家庭平均工资的10％，有条件的地区和单位要达到15％。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。在调租幅度较大，超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续积极稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要逐步与经济适用住房价相衔接。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。
六、加强房地产价格调控工作的领导
各级政府要加强领导、统筹安排，认真抓好深化城镇住房制度改革和加快住房建设的各项政策措施的贯彻落实。各级价格主管部门要与建设主管等部门密切配合，规范房地产价格调控和市场价格行为，并针对住房价格构成中土地取得费用过高、建设项目收费过多及开发企业的成本和利润缺乏有效约束等问题制定专项治理方案，逐步调整和优化住房价格结构。要结合全省治理经济环境的统一部署，加强对住房价格和各项收费的监督检查，对有令不行、有禁不止，以及乱涨价、乱收费等违反价格政策的行为进行严肃查处。
各地要及时总结经验，不断完善政策措施，及时协调处理在执行中可能出现的新问题。各行署、市州人民政府可结合本地情况制定具体实施办法，并报省物价局备案。
