湖南省人民政府办公厅关于加强城市住宅区物业管理工作的通知
各市、州、县人民政府，省直机关各单位：
近年来，我省城市新建住宅小区逐步推行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得了一些进展，物业管理水平有所提高。但从总体上看，我省城市住宅区物业管理工作发展不平衡，存在政策不配套、管理不规范等问题。为了加强城市住宅区物业管理工作，推进住房制度改革，经省人民政府同意，现就有关问题通知如下：
一、统一思想，提高认识，加强对城市住宅区物业管理工作的领导。城市住宅区物业管理工作是城市管理的重要环节，是住房管理体制的一项重大改革。加强物业管理工作，有利于深化城镇住房制度改革，启动住房消费，拉动内需，发展第三产业，促进经济发展。同时，对于改善居民居住环境，提高城市整体管理水平，建设社会主义精神文明和物质文明也具有重要意义。各级各有关部门要统一思想，提高认识，把城市住宅区物业管理工作纳入政府的议事日程，抓紧抓好。各级房地产行政管理部门要设立相应的职能机构，配备得力的人员，努力加强城市住宅区物业管理工作。财政、税务、物价、工商、规划、城建、电力、邮电、公安等部门要发挥各自的职能作用，支持房地产管理部门搞好物业管理工作。各新闻单位要积极做好宣传工作。
二、加快建立完善社会化、专业化、市场化的城市住宅区物业管理体制。城市住宅区物业管理要贯彻业主自治的原则，遵循价值规律，建立业主与物业管理企业双向选择，平等协商，根据服务内容和质量确定费用，通过签订合同明确双方权利、义务的动作机制。
各地各单位在公有住房出售后，原则上不再负责物业管理。对现有单位生活区、街道院落、居住小区，要抓紧进行配套设施、物业管理设施的整治完善，进行规范化管理。新建居住小区和旧城改造项目，必须完善基础配套设施和物业管理设施，物业推向市场，实行社会化管理。
要通过政策引导和经济杠杆的作用，鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，扶持一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，并将企业资质等级与管理规模、服务水准和收费挂钩，鼓励企业开拓市场，形成规模优势。
各地要推行物业管理招投标制度。尽快改变“谁开发，谁管理”的垄断经营局面。开发企业下设的物业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会，独立经营，自负盈亏。
三、建立城市住宅共用部位共用设施设备维修基金。
（一）建立城市住宅共用部位共用设施设备维修基金，维修基金主要从以下渠道筹集：
1、商品住房（包括安居房、经济适用住房）销售时，购房者按购房款2－3％的比例缴交；
2、公有住房出售时，售房单位按多层住宅不低于售价的20％、高层住宅不低于售价的30％的比例从售房款中提取；
3、当地人民政府规定从其他渠道筹集的资金。
维修基金归业主所有，由市、县房地局在银行专户存储（省直在长单位维持原办法不变），定向使用，不足时，由业主委员会续筹。当前，要特别做好房改售房时提留的维修基金归集到位工作，对历年来房改售房款提留的维修基金要进行清理。已经挪作他用的要限期清还。对投资已分摊进住房销售成本的小区配套设施，属业主的合法权益不得无偿占用，其收益可用来补充物业管理费用的不足。
维修基金的筹集、使用、管理按国家和本通知有关规定执行。具体办法由省建委会同省财政厅另行制定下发。
（二）业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位共用设施设备维修基金的支出。
（三）有条件的单位，可对房屋的共用部位共用设施设备的维修给予资助。
（四）新办物业管理企业，可享受第三产业相关扶持政策。
四、明确职责，规范行为，保证城市住宅区物业管理工作健康发展。各级房地产行政主管部门要履行职责，切实加强对城市住宅区物业管理工作的指导。业主委员会要依照《业主委员会章程》行使职权，引导全体业主遵守“业主公约”和各项规章制度。物业管理企业要自觉接受业主的监督，强化管理，建立健全规章制度，规范物业管理收费标准，定期公布收支情况，并接受业主和业主委员会的咨询和监督。不得乱收费、乱集资、乱摊派、乱罚款。
在已实施物业管理的地方，有关部门和单位要进一步加强治安、消防、计划生育、社区服务等工作，同时加强对住宅小区户外公用部位水、电、路、绿化、卫生、消防安全等项目的建设、维修和管理，为城市居民创造一个良好的居住环境。
