南京市进一步深化住房制度改革的实施方案
为进一步深化我市住房制度改革，加快住房建设，促进经济发展，满足城镇居民日益增长的住房需求，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和《省政府批转省房改领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》（苏政发〔1998〕89号）精神，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，完善我市新房新制度，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房和普通居民住宅为主的住房供应体系；发展和完善住房金融服务体系；培育和规范房地产二、三级市场。
（三）深化住房制度改革的基本原则是：坚持在国家和省政府统一政策目标指导下，结合实际，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，积极稳妥，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）在我市1997年7月13日实行新房新制度的基础上，从1998年12月1日起，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房分配货币化的主要形式包括：职工工资中的住房消费含量、住房公积金、住房补贴。职工解决住房主要由个人购买，购房资金来源有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款，以及财政拨款和单位原有住房建设资金可以转化的住房补贴。住房补贴主要包括：租金补贴、购房补贴、工龄补贴。
（五）本市十区范围内，原有住房建设资金相对稳定，且可转化为住房补贴的国家机关、社会团体、企事业单位，对无房和住房面积未达到规定标准（见附表一）的职工均可发放购房补贴。购房补贴由夫妇双方所在工作单位按职工本人应享受的住房面积标准分别计发。
1.1998年11月30日以前参加工作的无房职工，购房时按规定面积标准全额计发购房补贴；住房面积未达到规定标准的，新购住房时按规定面积标准与原住房面积的差额计发购房补贴。
（1）职工购房补贴额为每平方米建筑面积补贴额与补贴面积之积。市政府将适时公布每平方米建筑面积补贴标准。1998年度每平方米建筑面积补贴额为610元。
（2）工作年限在25年以上（含25年）的职工，其购房补贴在购房时一次性全额发放。未满25年的职工按实际工作年限发放，剩余年限的补贴作为借支，在今后工作年限内逐年抵扣。
（3）工作年限未满25年的购房职工调离、辞职的，借支余额由新调入单位或职工本人在离开时一次性归还。
2.1998年12月1日以后参加工作的职工，由所在单位逐月发给住房补贴。补贴额为职工月工资额（基数同缴存住房公积金的基数）与住房补贴率之积。市政府将适时公布住房补贴。1998年度住房补贴率为16％（不含公积金，不再另发租金补贴）。职工住房月补贴额随职工工资基数变动逐年调整。
（六）有条件的单位可给予购房职工发放工龄补贴，工龄补贴额为职工家庭每平方米建筑面积负担价、年工龄补贴率（0.6％）、1992年前的工龄和购房补贴面积四项之积。市政府将适时公布职工家庭负担价标准。1998年度为每平方米建筑面积1180元。
（七）实行住房分配货币化的单位要建立购房补贴、工龄补贴的申请、审批、发放和使用管理制度。要认真搞好住房调查，按公正合理原则确定发放对象。单位向职工发放购房补贴、工龄补贴，须报市房改办审批。
（八）职工的购房补贴、工龄补贴资金主要从财政拨款和单位原住房建设资金渠道中统筹解决，逐月发放的住房补贴列入职工工资渠道解决。各级财政和各单位要做好年度住房补贴资金的预算（计划）、核定、划转工作。
三、完善住房公积金制度，强化住房基金管理
（九）从1998年7月1日起住房公积金缴存基数按职工1997年月平均工资核定，为操作简便，职工和单位的月缴存额在1997年度的基础上分别增长10％。
（十）南京市住房基金管理中心（以下简称“中心”）要建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率，按照“公积金管理小组决策、‘中心’运作、银行专户、财政监督”的原则，继续加强住房公积金的管理。有关承办银行要为“中心”提供良好的服务。
（十一）积极抓好三资企业中方职工住房公积金的缴存，逐步建立民营、私营企业住房公积金制度，加快住房公积金的立法，使其制度化、法治化。
（十二）住房公积金主要用于职工购买、建造、大修住房贷款，逐步减少直至停止对单位的建房贷款。
（十三）职工的住房公积金可用于偿还个人住房公积金抵押贷款本息，按年支取冲减；职工住房在规定面积标准内的租金支出，超过职工家庭月平均工资收入10％以上部分，经本人申请，单位核定，“中心”批准，可用该职工和配偶的住房公积金，按年支付。
（十四）单位须将逐月发放给职工的住房补贴存入“中心”在受托商业银行设立的职工个人住房补贴帐户。按住房公积金原则进行管理和使用。职工在新购住房或退休时支取。新购住房的，由个人申请，单位核定，“中心”批准，通过转帐方式划入售房单位；退休的，直接支付给个人。
（十五）对全市已售公有住房售房款和共用部位、共用设施设备的维修基金，实行统一管理，专户存储，专款专用。
四、建立以经济适用住房和普通居民住宅为主的住房供应体系
（十六）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可租赁政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房和普通居民住宅；其他收入高的家庭按市场价购买、租赁商品住房。
家庭人均月收入在140元以下的为最低收入家庭；家庭年收入5万元或三人以上家庭人均年收入1.66万元以上的为其他收入高的家庭；其余为中低收入家庭。
（十七）调整住房投资结构，发展经济适用住房。经济适用住房由政府统一组织建设，对建设用地实行行政划拨，并优先保证。计划、建设、规划、房产、国土、税务、金融等部门要在政策上予以扶持。
（十八）经济适用住房的开发建设要实行招、投标制度，用竞争方式确定施工建设单位。加强成本管理和监控，努力降低造价。严格竣工验收制度，推行住房质量保证书制度，确保住宅工程质量。
（十九）新建的经济适用住房出售价格由市物价局按照保本微利的原则确定。其成本价构成包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套工程费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。利润控制在3％以下。
（二十）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府和单位出资兴建。廉租住房租金由市物价局会同市房产管理局制定，报请市政府批准后公布。
（二十一）中低收入家庭需购买经济适用住房的，向所在单位（无工作单位向所在街道）提出申请，经其初审后，报上一级复审，经市安居办批准，直接到经济适用住房开发建设单位购买。
最低收入家庭需租赁廉租住房的，向认定其最低收入家庭的市民政局或市总工会提出申请，经其复审后，报市安居办批准，视廉租住房房源情况酌情安置。
（二十二）允许旧城以外的有条件的企事业单位利用自用土地，在符合规划的前提下，集资、合作建设职工住宅，解决本单位职工的住房。鼓励有条件的房地产开发企业增加长期投资，向社会出租商品住房，拓宽解决职工住房的渠道。
（二十三）城市房屋拆迁安置要与深化住房制度改革相结合，原则上实行货币化安置。
（二十四）加快改革现行的住房维修管理体制，建立专业化、社会化、市场化的管理方式。新建住宅小区、经济适用住房小区要全面推行物业管理，规模物业管理行为，引入竞争机制，确保管理维修基金到位，提高综合服务水平，切实搞好住房维修和小区环境管理，解除居民的后顾之忧。
五、发展和完善住房金融服务体系
（二十五）所有商业银行要开办个人住房贷款业务。扩大个人住房贷款的发放范围，取消个人住房贷款的规模限制，适当放宽贷款期限。
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