山东省人民政府关于进一步盘活存量住宅促进住房消费的通知
各市人民政府、行署，各县（市）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
根据中央关于发展住宅建设，搞活房地产市场，培植新的经济增长点的指示精神，为盘活存量住宅，搞活流通，引导消费，促进经济发展，特作如下通知。
一、把盘活空置商品住房与实施解危解困、拆迁安置结合起来。根据空置房的成本构成确定价格，对部分成幢、成组团、配套齐全、质量合格的普通商品住房，采取定量限价收购、定向销售、合理补偿的办法，将空置的商品房转化为解危解困或拆迁安置用房，出售给中低收入家庭及拆迁户。经批准转化的商品房可执行国家、省对解危解困和拆迁安置用房规定的减免税费政策。对因市政基础设施建设、旧城改造需要安置的拆迁户，可适当提高补偿、安置标准，鼓励外迁。
各级财政拨款的机关和事业单位计划购建宿舍时，要优先购置转化的商品房。
二、优化信贷结构，促进个人购房。要逐渐从单一支持投资住宅建设，转向支持住房消费与建设并重，当前应适当侧重促进住房消费。要积极开展职工个人购房抵押业务，为居民购买自用普通住房提供担保贷款，引导居民消费。
三、放开内销商品住宅购买对象。允许省内组织和个人到城镇购买住房。本着控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城镇的原则，对购买内销商品住宅达到一定面积和投资额的，可以允许在住房所在地落户。具体标准、条件和办法由省计划、公安、建设等有关部门另行规定。
四、调整税费政策，鼓励住房消费，搞活房地产市场。城市人民政府要组织有关部门统一确定房地产开发配套标准，并合理明确建设责任。对经营性基础设施和配套设施的建设，应坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由受益部门专门经营，不摊入商品住宅的建造成本；不应摊入开发成本的配套公共设施，应由有关部门专项投资。小区建设中配套建设了学校、商店、邮电设施的，不再缴纳教育附加费、基本建设教育费、商业网点费、邮电设施配套费；居民个人购买商品住宅用于居住的，免征房产税；房地产开发企业在售房时代收的各项合法收费项目，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，在计征土地增值税时可以不作为转让房地产的收入；房地产开发企业出售给个人的商品住宅，在计征固定资产投资方向调节税时，可执行零税率；单位和个人共同集资购买商品住宅的，在征收固定资产投资方向调节税时，可扣除个人集资部分；旧城改造拆迁还建房，免征投资方向调节税，但新建营业性用房应按规定缴纳投资方向调节税；对空置商品房欠缴税费的，按规定权限报有关部门核定后，可允许开发企业将积压商品房出售后，首先偿还有关税费。
对存量商品住宅负担的收费进行清理。凡属乱收费项目，收费单位要将所收费款退还交费单位，并冲减住宅建设成本。凡将存量商品住宅转化为拆迁安置房、解危解困房，享受减免税费政策的，销售前应按规定向当地物价部门申报销售价，按批准价格销售。
五、放宽商品房转让条件。开发企业支付的开发项目价款一律作为开发建设投资，当其总额达到总投资额的25％以上时，即可以预售商品房屋。购买预售商品房，在按规定付足25％购房款并办理房地产登记手续后，可以再转让。各地要根据有关法律法规制定具体的转让办法。在坚持一户购买一套公有住房的前提下，放宽公有住房出售后进入市场的限制条件。需转让自购房改房，再购买自用商品住宅的，在税费、收益分配政策上给予支持。
六、鼓励房改房进入市场，健全市场交易管理制度。以标准价购买的公有住房，在补交成本价与标准价的差价后，可转化为成本价房改房。对转让成本价房改房后首次购买商品住宅的，其价值与成本价房改房等值部分视作换房，超过成本价房改房价值部分按商品房计费。按成本价购买房改房后，允许置换商品住宅，置换方式按有关规定办理，并享受本通知有关优惠政策。各地要加快建立房屋置换中心，房地产和房改主管部门要认真搞好调换方案审查、价格确定、资金结算和产权变更等工作。
七、实行租售并举，扩大租赁市场。各地房地产主管部门要从直管公有住房出售款中拿出一定比例的资金，用于收购部分空置住房，然后以成本租金向中低收入家庭出租。政府可适当放宽政策，鼓励开发企业和其它社会力量购买存量商品住宅，以商品租金向社会出租商品住房。对出租应交纳的有关费用，各地可根据实际在一定时期内适当减免。对别墅等高级住宅，有条件的可与发展旅游业结合，转化为旅游度假区。
八、适度控制房地产建设规模。计划和房地产开发主管部门要根据当地土地供应计划、房地产市场状况等，确定开发总量和类型，确保市场供求平衡。对商品房存量较大的开发企业，不批新的开发项目。对违背法律、法规规定的开发项目，依法处罚直至收回项目开发经营权；对不符合市场需求和产业政策的项目，予以停、缓建或经原项目审批机关批准改变项目用途；对尚未开工建设的项目，除含有安置回迁的项目外，经项目原审批机关批准，可兴建农贸市场、批发市场、停车场、临时商务、娱乐场所等予以过渡。国发〔1995〕13号文件规定的高档房地产开发项目，两年内一律不再立项和开工。
要规范集资建房和合作建房行为，并加以适度控制。对安居工程项目，要严格审批程序。要从严查处以安居工程、集资建房和合作建房为名进行牟利经营的行为。安居工程开发量要按有关规定进行适度控制，一般掌握在年住宅开发总量的10？15％。
进一步规范房地产开发经营行为，严格房地产开发经营条件，对未经审批、无证无照开发经营房地产的，要认真清理，坚决取缔。
九、切实提高住宅工程质量，完善配套设施，积极稳妥地推行小区物业管理。各地应切实加强对住宅质量的监督管理，采取有力措施，杜绝住宅质量通病。建立质量承诺保修制度，设立质量举报电话，对造成严重质量事故的要严肃查处，公开曝光。各级房地产开发主管部门要对现有住宅小区进行清理整治，对公用建筑和基础设施不配套、小区环境差、建设工程质量低劣、建筑物破损严重的要逐步完善。要逐步扩大住宅小区物业管理的覆盖面，完善管理和服务，解除消费者的后顾之忧，打开销售局面。
各级政府要充分认识促进住房消费对推动经济增长的重要意义，责成有关部门切实摸清本地住房建设和整个房地产市场的底子，按照本通知要求，采取得力措施，克服各种困难，把这项事关经济和社会长远发展的大事抓紧抓好。
