长春市住宅小区开发建设管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强我市的城市建设，搞好住宅小区的开发，为城市居民群众创造一个方便、安全、整洁、优美、文明的生活环境，根据国家有关规定，结合我市具体情况，制定本办法。
第二条 本办法所说的住宅小区是指按城市总体规划，在旧城区成片改造和新区建设中，形成的以住宅为主体的市政、公用和服务设施配套、功能比较齐全的居民生活区。占地规模不小于五公顷，建筑面积不少于五万平方米。
不论是旧城区改造或新区开发的住宅小区，都要经过市人民政府批准。
第三条 凡属我市旧城区改造和新区开发的住宅小区，其规划、开发和建设管理均适用本办法。
第四条 长春市城乡建设委员会是城市开发建设的主管部门。下设市建设开发管理办公室，具体负责小区开发建设管理、组织、协调和行业管理工作。
其主要职责是：
一、根据长春市城市建设总体规划，编制中、长期住宅小区综合开发规划；
二、会同市计划部门，对小区综合开发进行可行性研究及计划执行情况进行监督检查；
三、对各类开发公司进行资格审查和行业管理；
四、会同有关部门管理、确定商品房价格；
五、管理和协调环境效益费的使用；
六、负责小区开发建设中纠纷的仲裁。
第五条 住宅小区要以全面提高城市综合开发的社会效益、环境效益、经济效益为中心，做到“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”严格按照国家规定的基本建设程序进行管理。
第六条 市城建、公用、环保、公安、房地、物价、网点、电业、电信等有关部门和各区人民政府，都要积极配合，共同搞好小区的开发建设和管理工作。
第二章 小区规划管理
第七条 住宅小区建设要贯彻国务院对长春市城市总体规划批复的精神，由市计划、规划部门会同房产部门，每年划出一定数量的破旧危房地段，由各开发公司进行成片开发改造，各类建设项目都要安排在统一开发和改造的地区。
经批准插建的单位建投项目，按规定缴纳环境效益费。
第八条 住宅小区的规划设计，由市规划管理部门按照长春市总体规划，委托具有资格的规划设计单位，提前做出开发小区的规划方案和详细规划，采取公开招标，专家评审的方式，选定最佳方案。
第九条 编制小区规划，必须明确用地规模和建筑功能，严格控制合理的建筑间距和人口密度，合理确定道路、公共设施和和生活服务设施的分布位置，以及适应小区建后日常管理需要的设施。
小区的规划设计方案，由市建委会同计委、城建、公用、房地、环保、消防、电力、电信、教育、公安、网点等部门共同审查会签，保证小区的开发建设与全市的经济和社会发展计划相衔接，与城市整体建设协调发展。
第十条 凡规划小区内有各级人民政府确定具有保护价值的建筑物、构筑物、历史文物有关部门等，必须严加保护，不得擅自损坏和拆除。
第十一条 小区的规划设计经批准后，必须严格执行，任何单位和个人不得擅自改变，如确需修改时，要按程序报经原批准机关批准。
小区内的建筑设计经批准后，在施工过程中如有变动，必须经市规划管理部门批准。
规划管理部门应定期检查各项规划设计的实施情况，及时制止、纠正各种违反规划的行为。
第十二条 小区内不得兴建污染环境和产生噪声（超标准）的生产、加工型企业以及影响居民生活安全的易燃易爆品生产和保管单位。在小区内存在的上述企业和单位应作出搬迁计划，逐步迁出，未迁出前应采取积极措施，保证将危害降到最低限度。
第三章 开发建设管理
第十三条 住宅小区开发建设要坚持先地下，后地上的原则，提前建设城市基础设施，公共服务设施与住宅建设要同步进行。
第十四条 对小区开发建设计划实行宏观控制，市建委要会同市计划部门，按市财力制定出远、中、近期综合开发计划。市建设开发管理办公室根据控制计划，编制年度开发计划，并组织各开发公司实施。
第十五条 凡列入年度开发建设计划的小区，由开发管理办公室，公开向具备资格的开发公司进行 招标，确定开发单位。
第十六条 中标的开发公司的动迁工作，应在可行研究批准后进行，在拆除原有房屋前，须向房屋产权部门办理拆除批准手续及建成后的产权事宜，不得先拆后报。同时要通知及时断绝供电、煤气、给排水，并处理好现场。不得出现“跑、冒、滴、漏”；不得影响小区外周围用户的供电、供气、供水和排水。
第十七条 小区原住户的动迁安置要按照《长春市城市建设动迁安置例条》及市政府的有关规定进行。
第十八条 实施小区开发建设的公司要采取招标的方式选择设计、施工单位。对建筑造型要求较高的公用建设项目，还要由市建设开发管理办公室和规划部门召开招投标会议，选择最佳方案。
第十九条 小区的给排水、煤气、电力、电信、道路、绿化、环卫等配套设施，要由专业部门按规划进行设计并组织施工，开发单位与专业部门签订工程设计施工协议，确保房屋建成后，同时投入使用。
第二十条 小区内凡经批准的建筑工程和各种工程管线位置，在开工前必须经规划管理部门定线检查，发放“建设许可证”方可施工。
第二十一条 施工过程中不得损坏地上、地下非改造的市政设施，运输车辆不得损坏人行道、边石和树木，不得将泥土带入街路上，多余的建筑残土要及时清运保证市容整洁。
第二十二条 小区规划红线四周，在施工期间要进行围圈，需要封闭的道路，要报经公安、城建部门批准。开工前，开发单位要办妥占道、挖掘道路、砍伐树木等手续。
第四章 建成后验收
第二十三条 小区建设全部竣工后，由开发建设单位向市建委提出全面竣工验收报告，市建委在接到竣工报告后十天内组织验收小组进行验收，经验收合格的小区，发给验收合格证。
对规模较大，建设周期较长的小区，可按建设组团分次进行中间验收，经验收合格的，发给验收合格证。
第二十四条 小区验收工作由验收小组负责。验收小组由市建委牵头，并由市房地、城建、公用、环保、公安、电业、电信、规划、网点、教育和所在区人民政府以及小区管委会等部门派人组成。
第二十五条 提请验收的小区必须具备下列条件：
一、小区内各种建筑物、构筑物的位置、高度、立面造型及装修色调等，符合规划审定的要求；
住宅房屋内供电、供水、排水、供暖、煤气等设施能正常运行；
二、小区内公用服务设施、配套工程按规划审定的项目已全部建成。由于施工季节影响的绿化工程可延至翌年。
三、小区的动迁户全部回迁或作了妥善安置，全部房屋可一次交清无遗留问题。
第二十六条 小区竣工验收依据是：
一、国家对竣工验收的有关规定；
二、城市规划和计划等部门审定的小区建设规划；
三、小区内各类建筑工程的施工图纸及有关设计文件；
四、竣工图和技术档案资料。
第二十七条 对未达到验收标准的小区，根据情况作如下处理：
一、对施工单位实行保证金制度，在小区验收前，开发单位按基本工程造价预留百分之五的工程款，待验收合格后，返还施工单位；
二、对小区验收中发现的问题，要限期解决，超过限期未解决的问题，由开发单位负责解决处理，属于施工单位责任，所发生的费用由保证金支付，不足部分扣工程款；
三、对未按照规划建设、公共设施不配套及原动迁户不能按时回迁的小区，除责成开发单位限期配套解决外，不再批准开发新的小区；
四、由于小区配套不完整，影响住户居住而造成经济损失的，由开发单位负责赔偿。对无力组织小区配套建设的开发单位，要取销其开发新小区的资格。
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