商品房买卖合同的案例

    目前双方约定的购房价款中已将本人应缴税、费予以扣减,其中的个税就是按“利润×20%”计算的。因此,本人再次申明,贵方必须按照“利润×20%”缴纳个税,若贵方按“总房价×2%”缴纳则应将“利润×20%”与“总房价×2%”之间的差额退还给本人。8月25日,原、被告并由“X公司”工作人员在场进行了协商,协商中,被告仍坚持要求原告将76万元税费交给其,由其向税务部门缴纳,而原告则要求被告明确76万元税费如何计算,并提供相关凭据,致协商未成。

    以上事实,由经庭审质证的“居间协议”、转账凭条和收据、买卖合同样本、2009年8月24 日被告致原告的函、证人黄X、韩X、张X、宋X的证言及原、被告的陈述在案佐证。

    审理中,经姜X申请,本院依法委托上海X房地产估价有限公司对“系争房屋”于2009年12月23日时的市场价格进行评估,结论为:13151297元。原、被告对评估结论均无异议。

    庭审中,原告表示,8月21日,被告公司员工张X提出要求原告先行支付给被告税金76万元后,原告提出三个不同意见,一是“居间协议”没有签订合同当天支付76万元税金的约定,二是税金76万元的依据,三是今天和被告约好来签合同的,而不是来谈合同的,对此,当时在场的上海市X公证处的工作人员宋X到庭陈述,第二点是听到的,第一点听到的是“居间协议”对于如何支付税金没有约定,第三点原告好像说要见被告。被告表示,由于之前在与中介公司沟通中中介公司告知其原告不同意按照差价的20%全额缴税,故要求原告在签订“买卖合同”当天先行支付给被告76万元税费,由被告出面缴纳。

    8月25日,被告将76万元如何计算告知了原告,即个人所得税是差价300万元的20%即60万元,营业税是差价的5.55%即16万元,构成76万元,对于利润凭据被告没有提供,被告认为,原告把税费交给其后,其在缴税的当天会向税务部门提交,此外,原告本身也不同意按此标准缴税。另被告称,被告坚持要求原告按照转让所得的20%缴纳个人所得税是为了取得完税凭明,如按转让总价的2%缴纳个人所得税,被告是不能取得完税凭证,只能拿到一份纳税担保书,这样,被告出售房屋的资金就无法出境。

    本院认为,原、被告签订的“居间协议”作为原、被告之间此后签订“买卖合同”的预约,对有关房屋价款、买卖合同签订期限、税费的承担等均作出了明确的约定,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效。根据“居间协议”的约定,原、被告应于2009年8月25日前签订“买卖合同”。现原、被告在该期限内约定于2009年8月21日下午至上海市X公证处签订“买卖合同”,届时,被告未能到场,而其派去的公司员工也未出示有效的授权委托书,且其公司员工向原告提出被告要求原告当天先行支付给被告76万元税费,由被告去缴纳,与“居间协议”约定本次交易所产生的税费包括买卖双方的税、费、买卖合同公证费、买卖双方的中介费均由原告承担不符,因此,当天未能签订“买卖合同”的责任在于被告。

    之后,在“居间协议”约定的最后签约日,双方又进行了协商,由于被告仍坚持要求原告将76万元税费交给其,由其向税务部门缴纳,致协商未成,对此,本院认为,首先,根据“居间协议”的约定,买卖双方的税、费、买卖合同公证费、买卖双方的中介费是由原告承担,而不是卖方的税费由买方交给卖方后由卖方自行缴纳,且税费的承担应当是在“买卖合同”签订后双方进行过户交易时才发生,因此,被告要求原告先行向其支付76万元税费,依据不足,其次,“居间协议”对卖方所应缴纳的个人所得税应按何种标准缴纳没有约定,而根据相关规定,卖方可以选择按转让所得的20%或转让总价的2%缴纳个人所得税,且无论按何种标准缴税,卖方都能取得完税凭证,因此,并不

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    第三,如按转让所得的20%缴纳个人所得税,转让所得的计算应为房屋原值(发票+契税)减去本次交易的营业税、城市维护建设税、教育费附加再减去房屋装修费用、贷款利息、手续费、公证费等,因此,作为要求原告按转让所得的20%缴纳个人所得税的被告,拒绝向原告提供转让所得计算的相关凭据是没有道理的;第四,被告系外籍人士,按照相关规定,其作为房屋出售方所因缴纳的营业税应为5.05%,而非5.55%,因此,被告要求原告向其先行支付的76万元税费(包括个人所得税和营业税)也无事实依据。

    综上,被告要求原告先行支付76万元税费给被告,既不符合合同约定,也不符合相关规定,因此,导致8月25日协商未成的过错责任也在被告。据此可以确认,导致“买卖合同”未能在“居间协议”约定的期限内签订的原因系被告擅自变更了“居间协议”对税费承担的约定,责任在于被告,被告已构成违约,应当承担相应的违约责任。现原告起诉要求被告双倍返还定金计100万元,并赔偿差价损失361万元,其实质是因“居间协议”约定的违约金低于其损失而主张损失赔偿,符合规定,可予支持。至于被告违约导致原告的损失由本院参照相关的评估,结合“居间协议”的履行、被告的违约状况等因素综合考虑确定。

    至于被告提出的反诉请求,本院认为,原、被告在“居间协议”签订后,已就“买卖合同”的签订进行了磋商,但因被告擅自变更了“居间协议”的约定内容,从而导致“买卖合同”未能签订,因此,“居间协议”已经履行,无需解除,故被告反诉要求解除“居间协议”,依据不足,本院不予支持。鉴于上述理由,虽然,被告在“居间协议”约定的期限内与原告就“买卖合同”的签订进行了磋商,但是,由于被告提出的由原告先行向其支付税费76万元明显违反“居间协议”的约定,故导致“买卖合同”未能签订的过错责任在于被告,系被告违约,故被告反诉要求原告支付违约金50万元,依据不足,本院不予支持。

    综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定,判决如下:

    一、被告(反诉原告)X应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)姜X定金50万元;

    二、被告(反诉原告)X应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)姜X损失150万元;

    三、驳回被告(反诉原告)X的反诉请求。

    负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件本诉受理费43680元,由原告(反诉被告)姜X负担24680元,由被告(反诉原告)X负担19000元。反诉受理费4400元,由被告(反诉原告)X负担。

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