商品房买卖合同的案例

    原告(反诉被告)姜X,男,1962年12月17日出生,汉族,住xx市xx新区X路X弄6号902室。

    被告(反诉原告)X,男,1966年3月8日出生,英国籍,现住xx市xx新区X路99弄20号16A室。

    委托代理人陆X,xx市X律师事务所律师。

    委托代理人贺X,xx市X律师事务所律师。

    原告(反诉被告)姜X与被告(反诉原告)X房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由审判员 独任审判,后因案件审理需要,转由普通程序,由审判员 担任审判长,与人民陪审员组成合议庭,本院分别于2009年12月23日、2010年5月19日和8月9日公开开庭进行了审理。

    原告(反诉被告)姜X、被告(反诉原告)X的委托代理人陆X、贺X到庭参加诉讼。审理中,经原告(反诉被告)姜X申请,本院依法委托上海X房地产估价有限公司对位于上海市浦东新区X路X弄29号2402室(以下简称“系争房屋”)于2009年12月23日时的市场价格进行评估。本案现已审理终结。

    原告(反诉被告)姜X诉称,2009年7月1日,原、被告经上海X房地产经纪有限公司(以下简称“X公司”)居间签订一份《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”),协议约定,原告以人民币950万元(以下币种相同)的价格购买被告的“系争房屋”及197号车位,以130万元购买房屋内的家具、设施等。协议另约定购房定金为50万元,买卖双方的税费、中介费、公证费由原告承担,双方于2009年8月25日前签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)等等。当天,原告支付被告购房定金50万元,被告出具了收据。

    2009年8月20日,原告接中介公司通知,定于8月21日下午3时至公证处签订买卖合同。8月21日下午,原告、中介公司的工作人员、被告公司的员工及公证处工作人员等到下午五时十五分也未见被告到,而被告公司的员工也未出具被告的委托书,在等候被告的过程中,被告公司的工作人员向原告提出,签订“买卖合同”当天要原告支付给被告税费76万元,这与“居间协议”约定的税费等由原告负担是不符的,由于被告违约,当天双方未能签订“买卖合同”。

    8月24日、25日,原告向被告送达履约函,8月25日下午,原、被告在小区物业二楼进行过协商,被告仍要求原告向其支付76万元税费,而原告则要求被告提供76万元税费的计算方式及相关凭据,遭被告拒绝,致协商未成。故原告提起诉讼,要求判令被告履行“居间协议”,与原告签订“买卖合同”。审理中,原告认为,被告擅自改变“居间协议”内容,导致“买卖合同”未能签订,已构成违约,应当双倍返还定金,另外,由于被告违约,原告在同地段另行购房因房价上涨而成本增加,“居间协议”约定的违约金已不足以弥补原告另行购房的差价损失,故于2009年12月23日变更诉讼请求为:1、被告双倍返还定金合计100万元;2、被告赔偿原告差价损失361万元。

    被告X辩称,被告的义务应当是在8月25日前与原告磋商签订“买卖合同”,根据现有证据表示,被告已分别于8月21日、8月25日履行了与原告磋商的义务,没有签订“买卖合同”是因为双方对税费的支付未能达成一致意见,因此,被告并无违约行为,反而是原告为了减少税金而要求被告谎称原购房发票遗失,但遭被告拒绝,为此,被告在起草“买卖合同”样本时,要求被告将预计应缴纳的个人所得税、营业税交给被告,由被告出面缴纳,因“居间协议”只约定所有税费由原告承担,而未明确税费按何种标准缴纳,被告为了防止原告恶意逃税,而要求在“买卖合同”补充条款中加以明确,并要求原告在签订“买卖合同”当日支付给被告,由被告出面缴纳,并无不当。综上,要求驳回原告诉讼请求。

    反诉原告X诉称,反诉原、被告签订的“居间协议”约定,反诉原告将“系争房屋”及197号车位以950万元的价格出售给反诉被告,并由反诉被告承担该房屋买卖过程中产生的所有税费,该房屋附属设施和装修不包含在房款内,另作价130万元。协议签订后,双方在2009年8月21日签订正式“买卖合同”时,反诉被告向反诉原告提出要求反诉原告向税收部门谎称原购房的所有票据均已遗失,依此达到不完税的目的,而反诉原告作

www.fangchanshe.com 为外籍人员,若不根据中国相关税法规定完成全额纳税,将导致反诉原告无法依法将房款汇出境内,因此,对于反诉被告提出的要求,反诉原告断然拒绝。

    此后,双方虽于8月24、25日进行磋商,但反诉被告仍坚持要求反诉原告虚假申报,并明确表示将不再继续购买“系争房屋”。反诉原告认为,反诉被告的行为严重违反了双方之间签订的相关协议及相关法律规定,根据协议第三条之规定,反诉原告有权没收反诉被告支付的50万元定金作为违约金,故提起反诉,要求:1、确认反诉原、被告签订的“居间协议”于2009年11月3日(起诉当日)依法解除;2、确认反诉被告向反诉原告支付违约金50万元;3、诉讼费由反诉被告承担。

    反诉被告姜X辩称,反诉原告无证据证明反诉被告要求其向税收部门谎称原购房的所有票据均已遗失,依此达到不完税的目的。恰恰相反,反诉被告多次要求反诉原告提供房屋差价利润的相应凭据,但遭反诉原告拒绝。根据规定,房屋出售人在房屋交易时个人所得税的缴纳有两种选择,一是除去房屋成本按差价20%缴纳,另一种是按房屋交易总额2%缴纳,这两种缴税方式都无须向税务部门履行陈述遗失房屋票据的程序,且两种缴税方法都合法,不存在反诉原告所述偷逃税收的问题。

    另外,950万元是反诉原告的“到手价”,如果把税费交给反诉原告那就是“税费自理价”。综上,反诉原告要求反诉被告在签订“买卖合同”当天向其本人缴税,没有合同和法律依据。另外,“买卖合同”应当签订在先,缴税在后,反诉原告应当依据“居间协议”约定先与反诉被告签订“买卖合同”,如果将来反诉被告缴税不符合法律规定的反诉原告可以主张。综上,反诉被告不存在违约,不同意反诉原告诉请2.至于诉请1由法院依法判决。

    经审理查明,“系争房屋”的产权登记人为被告。被告及原告为买卖“系争房屋”及197号车位经“X公司”居间分别于2009年6月30日、7月1日在“居间协议”上签名。该“居间协议”第1条约定,乙方(原告,下同)为表示对丙方(“X公司”)居间提供的房地产之购买诚意,于甲方(被告,下同)签字后1个工作日(7月1日)内向甲方支付意向金50万元;第2.8条约定,房屋抵押权人汇丰银行,贷款余额约48万美元;第3.1条约定,房价款950万元(此价格已包括197号车位的价格);第3.3B条约定,该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均未包含在房价款内,折合130万元在签买卖合同当日以现金方式另行支付给甲方;

    第3.3D条约定,本次交易中所产生的税费,包括买卖双方的税、费、买卖合同公证费、买卖双方的中介费均由乙方承担;第5条约定,甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的,乙方同意在甲方签署本协议后60天内与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同(签订合同的具体时间可由丙方安排或者乙方与甲方在本协议中另行约定)

    如果乙方未能履行本条所述事项,甲方将没收乙方已经支付的定金;第7条约定,甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的,甲方同意在签署本协议后60天内与乙方签订“买卖合同”或类似合同(签订合同的具体时间可由丙方安排或者乙方与甲方在本协议中另行约定)如果甲方未能履行本条所述事项,则应向乙方双倍返还定金。“居间协议”最后双方对签约时间和地点约定为:于2009年8月25日之前到X区X路37号502室签订《上海市房地产买卖合同》。“居间协议”另对付款的时间及方式等作出约定。

    “居间协议”签订后,原告于2009年7月1日支付被告定金50万元,由被告出具收据。之后,双方约定于2009年8月21日下午至上海市X公证处签署“买卖合同”。8月21日下午,原告及“X公司”公司的工作人员按时到达上海市X公证处,被告派其公司员工张X到场,在等待被告的过程中,张X提出,被告要求原告按盈利部分的20%缴税,并要求原告在当天先行用现金方式支付。同时,张颖出示了一份样本买卖合同,该样本合同的补充条款第3条写明,乙方承担本次交易过程中,甲、乙双方的税费。

    甲乙双方签订合同当日,乙方向甲方支付76万元,用作甲方出售房屋的预计需承担的营业税及个人所得税。至下午五点一刻,原告因被告仍然没有到场而离去,当

www.fangchanshe.com 天,双方未能签订“买卖合同”。8月24日、25日,原告分别由“X公司”工作人员陪同至被告公司送达要求被告按照“居间协议”约定履行的函。8月24日,被告致函原告称,2009年8月21日,因双方对于居间协议中约定的交易税、费理解上存在争议,当日未能签订房屋买卖合同。居间协议第三条3.3款D项所约定的税、费,其中所包括的个税应当按照“利润×20%”的计算方式计取,而不是“总房价×2%”。

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