交付在所有买卖合同中都具有很重要的法律意义,除利益享受和风险承担外,商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等。为了更有效地维护购房者的利益和规范开发商的行为,本文着重探讨商品房交付中存在的几个突出问题,商品房交付的时间、方式、内容、条件等方面进行法律分析,希冀对实践有所指导。
商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义,不仅表现在其与所有权移转的关系和风险转移的关系,在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。理论上商品房的交付属于不动产权利的移转,至少是占有的移转,占有制度在我国将来的《物权法》中肯定占据重要一席⑴。具体讲,不动产所有权的移转虽然必须符合法定的形式要件(如登记等等),但交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤(当然交付的形式有许多种,如现实交付、简易交付、指示交付、占有改定,其中后三种通称为观念交付*),在动产中,一般意义上,物权的变动即是占有的移转⑵;而不动产的物权的变动需要登记,只是因为不动产本身的特殊性而采取的特定公示方法,但丝毫也不能削弱交付在其中的作用,没有有效的交付就不能够产生合理、正当的登记,更不能够产生风险的移转和所有权的变动⑶。
在商品房交付中存在不少问题需要研究,作为商品房交易中的重要环节,我们有必要将商品房交付需要特别注意的方面做一分析,希冀有助于理论上的完善以及实务中消费者更好的维护自己的权益、商品房开发商更好的规范自己的行为。
一、商品房交付的法律意义
商品房买卖虽然标的物是不动产⑷,但法律关系本质上属于买卖合同,由《合同法》调整,其中交付在这里最重要的意义在于风险负担与利益承受,在买卖合同中,标的物毁损、灭失的风险是由责任方承担,而且除了几个特例之外⑸,违约责任是严格责任原则,但有时候风险的产生是由于不可归责于买卖合同当事人的事由,这时标的物毁损、灭失的风险的承担便是以交付为界的,当然,风险负担的所有人主义和交付主义的优劣之争不是本文论述范围。我国《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人负担,交付之后又买受人负担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里明确规定风险负担是交付主义,其中所谓法律另有规定或当事人另有约定主要包括两种情况:一是在交付前标的物风险即由买受人负担;而是交付后的一段时间内标的物的风险仍由出卖人负担。如果当事人双方约定或者法律规定标的物的所有权非自交付时起转移:如买卖合同的双方当事人采所有权保留制度作为合同履行的担保,或法律明文规定需要经过登记或办理相关手续方发生标的物所有权移转的情形,未明确标的物风险移转的时间(在商品房买卖中最为常见),风险负担仍然是交付主义。⑹当然在《合同法》第143条至149条还作了一些特殊情况的具体规定。
利益享受和风险负担实行损益兼归原则⑺,利益享受是指标的物与买卖合同订立后所生孳息的归属。《合同法》第163条规定:标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。当然合同另有约定的,应按照约定。由此,交付同样产生利益享受的移转。
除利益享受和风险承担外,商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等,这些同样具用重要意义。
二、商品房交付的时间和方式
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市房地产经营管理条例》第四章的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下文简称《解释》)第一条的规定:本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人,买受人支付价款的合同。可以得出:我国关于商品房买卖合同的分类,分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别做出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着商品房案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类,看似直观而易于理解,但仔细研究就发现其分类标准模糊不清,正如一篇文章中所称:未能对所有商品房买卖合同做出两分,是个不成功的分类。其分类好像是按工程建设的过程进行的,但并未作两分,因为在竣工和验收之间还有时间间隔,且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻,还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此,已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类?同时,即使按上述方法分类,在面对纷繁复杂的现实生活时,还是往往产生不同的认识。如:何为竣工、何为验收?⑻该文作者吕洪涛先生对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售的处理方式是按现房处理、因为归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷。这种处理方式笔者不敢苟同。
笔者认为房屋建成后(即所谓竣工后),首先,不一定满足竣工的要求,法律对何谓竣工并未作明确界定,但建设部对竣工有一些要求⑼;第二,即使竣工,验收仍然需要不短的时间,尤其是工程量相当大(如规模较大的小区);第三,如果验收不合格,开发商可能需要更换设施、修理、重做等等,仍然需要时间;第四,购房者完全可以通过商品房预售合同的约定和法律的规定主张权利,开发商如果在规定期限内不能够交付商品房要承担违约责任;第五,将已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房作为现房处理,会使购房者承担不应有的风险(按照一般理解,现房购买后即可入住,这也是购房者购买现房的本意)。第六,虽然商品房预售具有融资的作用,当房屋竣工后已经不再需要大量的资金,但融资并不能够作为区分预售与现售的根本标准,现售同样也可融资,不能够因为融资作用的减弱从而否定未验收的房屋不是预售。而且根据《商品房销售管理办法》第三条的规定,现售商品房是指竣工验收合格的商品房。虽然此《办法》的效力等级不高,但属于现阶段对现售的最权威解释。当然这其中要特别界定何谓竣工,何谓验收,在下文中笔者将有阐述。
商品房交付的方式与时间当事人都可以约定,似乎商品房预售只可以采取约定的方式,虽然开发商对工程竣工日期有预期,但为了购房者的利益应该尽量约定交付日期,因为这其中要涉及到开发商满足交付的一些条件,否则不能够将商品房交付使用,而对于购房者而言,期限不能无限期的推迟;预售也好、现售也罢,交付的条件是统一的,但现房销售按照笔者对预售与现售分类方式的处理除了当事人约定外,在商品房买卖合同签订后,满足一些条件(比如购房者交纳首付款,办理贷款手续)就应该交付商品房。一般来说商品房的交付与房屋权属证书的办理可以不必同时进行,如果没有约定,预售房自交付之日起90日、竣工房(并非是现房、而是包括现房)自合同订立之日起90日,由于出卖人的原因、买受人未能取得房屋权属证书的,出卖人要承担违约责任。当然权属证书在交付之前办理更能够保护购房者的利益。笔者想要说明的是,商品房交付的方式;可以是仅仅“交钥匙”,也可以是将权属证书一并交于购房者。这也能够解释为“商品房交付使用”的内容,当事人可以约定,最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问⑽中的论述可作参考。
三、商品房交付使用的条件
商品房交付使用的条件是指在签订商品房买卖合同后,作为标的物的商品房在具备哪些要求后出卖人即可将其交给买受人占有。建设部2001年颁发的《商品房销售管理办法》第五章规定了商品房的交付,其中第三十条原则规定房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按其交付给买受人。三十一至三十五条规定了房地产开发企业在商品房交付使用时的一些义务(如样板房问题、提供住宅商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房测绘等),其中交付使用最严格的条件是商品房项目的竣工验收,因为竣工验收是行政法规对于商品房交付使用的强制性规定,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定:房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款有一致的规定。
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