物业管理要增强新型社区观念

物业管理要增强新型“社区观念”

文/刘刚

“社区”主要是指由居住在一定地域里的人们结成多种社会关系和社会群体，从事多种社会活动所构成的社会区域生活共同体。这种共同体是由一定的人群、一定的地域、一定的生产或生活设施、一定的组织和行为规范，以及居民的社区意识等等要素所构成的相对独立的社会实体，是人们参与社会生活的基本场所。如果按照形成方式进行分类，有法定型社区和自然型社区之分。前者是指根据行政管理需要设置的，具有法定地位和法定边界的社区。后者则指自然形成且无法定界限的社区。

社区的社会作用逐步突显

随着社会主义市场经济体制的逐步建立，非“传统”公有制经济获得快速发展，社会结构不断分化，城市社会发生了根本性变革。社会的转型对传统的“单位--家庭”二元城市基层管理体制构成了挑战。一是“单位人”向“社会人”的迅速转化。劳动用工制度和社会保障制度的改革逐步弱化了“单位”对职工的约束力，职工与单位之间的关系越来越松散，大量“单位人”开始向单位外流失。过去，“单位”可以决定职工的政治、福利甚至社会待遇，现在除工作外，职工需要向“单位”寻求帮助的内容越来越少。二是社会组织的多样化特征日益明显。除传统的行政事业单位外，出现了大量不具备“单位”体制特征的组织，比如三资企业、个体私营企业、民办非企业组织，非营利性社会组织等。三是“单位”职能开始向社会转移。单位办社会的后果是制造了大量的后勤服务人员，工作效率奇低。历次政府机构改革、高校后勤管理改革以及企业管理体制改革等的目标都是把“单位”承担的社会职能转移出来，使“单位”只从事自己的本业，其余交由社会来办理。四是居民的社区参与要求愈来愈强烈。包括住房分配制度在内的社会保障体制改革使得居民与居住地之间的关系从原来的单一型变为财产利益密切型。过去没有人关心的治安、绿化、卫生、违章建筑等成了人人心系之的头等大事，促使居民越来越关注并渴望参与基层的决策过程。

由此看出，我国城市化过程中，城市结构开始由单位主导型体制向社区主导型体制转化。新的社区体制以服务为核心，强调合理配置社区资源，大力发展社区事业，努力为社区居民营造管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的人文居住环境，并不关注居民流动或其工作单位的变更，实现城市管理的链条：政府－社区－居民。强调社区内部的透明、回应与参与，要求社区事务的处理，各项措施的制定、实施必须体现社区居民的广泛参与，与居民的要求相适应。

物业管理参与社区建设须用新观念

与我们物业管理息息相关的外部环境开始变革，社会人员对居住地或办公地的社区人文环境的要求开始进入社会学所说的“人的需求”领域，因此，物业管理企业必须改变观念。

首先，要确立与整体社区建设大方向融合的观念。物业管理是市场经济的产物，近年来，随着住房制度改革进程的加快，住房商品化的快速发展，物业管理作为一种新生事物，从小到大，并正在发展成为一个集服务、管理、经营于一体的覆盖全社会的庞大的经济行业。与传统的房屋经营管理明显不同，物业管理为社会提供多层次、全方位服务，其内容广泛，深入到社会各个角落，涉及机电维护、清洁、绿化、维修、生活服务、物业中介等多个领域，与人民群众生活、生产息息相关。这表明，物业管理已经成为现代城市管理的一个重要方面。良好的物业管理不仅能够发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值，同时也能创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。物业管理与社区建设之间是存在着某种必然的联系，社区建设的覆盖面远远大于物业管理的范围，内容宽广，形式多元，物业管理出于财产关系而产生，内容偏于财产管理，由此可见，物业管理是在社区建设范围之内的一项重要内容，物业管理必须紧密地围绕社区建设的大方向而开展。

其次，应当将如何引导小区业主的道德约束和归属感工作提到日程上来，逐步树立以“社区归属、社区人文”为特点的新型管理思想观念。物业管理包括两方面内涵，一方面是对房屋以及设

施设备的养护和维修，另一方面是对居住区域内人的行为的管理，维护社区稳定。因此，当大量的人从“单位人”转变到“社区人”的时候，如何增强业主以及居住人员对社区的归属感，提高对社区的信任，达到新型物业管理的人文境界，成为物业管理企业在社区建设大环境下需要着重考虑的一个问题。

作者系北京市国土资源和房屋管理局物业管理处处长