如何使业主大会不再形同虚设

    （二）召开业主大会的通知、时间及地点问题

    《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。……”这是我国立法对召开业主大会通知的仅有规定。笔者认为，该条文仅规定召开业主大会应提前15天通知全体业主显得过于简单，尚有以下几点值得改进之处：

    1、在紧急情况下，是否可以考虑规定短于15天的通知时间。根据《物业管理条例》第十四条的规定，不论是定期会议还是临时会议，都应当于会议召开15日以前通知全体业主。因此，任何少于15天的通知都可能会因为不符合法定程序而被认定为无效。笔者认为，考虑到现实情况中有些小区事务必须立即得到处理，因此对于某些情况下召开的临时会议可以适当缩短通知的时间，从而使小区事务的解决不被拖延。

    2、应当对通知中涉及的会议召开的地点问题做出适当的规定。由于我国立法并没有对业主大会召开的地点问题做出明确规定，从而可能导致今后就会议地点产生争议。正常情况下，业主大会通常会在小区内召开，那么法律是否允许在小区以外的地方举行业主大会呢，例如在某个饭店，甚至在其他城市、国家。在德国曾经有个案例，一个度假别墅小区坐落在德国某风景名胜区，但是该小区的业主大多居住在柏林，居住在柏林的业主们决定在柏林举行业主大会并通过了决议，于是其他业主对业主大会是否能在非物业所在地举行产生了异议，要求法院宣布该业主大会程序违法。最终，法院考虑到该物业的特殊情况，认为在柏林召开业主大会并未违反法定程序，驳回了其他业主的诉讼请求。由此可知，我国立法应当对会议召开的地点问题做出适当的规定，从而防止今后业主们就该问题产生纠纷。

    3、应当对通知中涉及的会议召开的时间问题做出适当的规定。由于我国立法并没有对业主大会召开的时间问题做出明确规定，从而可能导致今后就会议时间产生争议。业主大会应当在适当的时间举行，那么何谓适当的时间呢？显而易见，将业主大会定于上班时间举行是不适当的，除非该小区绝大多数业主已经退休。那么将会议时间定于某个节假日就一定适当吗？考虑到现今越来越多的人们喜欢在长假期间外出旅行，把会议安排在长假期间举行也未必适当。德国曾经有个案例，因为将会议时间安排在礼拜天早上（基督徒去教堂做礼拜的时间）而被法院认定为无效。因此，我国立法应当对会议召开的时间问题做出适当的规定，从而防止今后业主们就该问题产生纠纷。

    4、应当通过立法规定，会议通知中必须载明会议的议程和拟作出决议的事项，会议不得就未在通知中载明的事项通过决议。这有助于业主们事先了解会议的内容，从而决定是否参加此次业主大会或者是否需要就会议的内容事先做一些准备工作，例如就专业问题请教专业人士等。南非法律规定，年度会议的通知中必须载明拟提交会议表决的小区上一年度的决算和下一年度的预算。笔者认为，这种事先将会议内容通知业主的做法非常有必要，可以让业主针对不同的会议内容做出相应的安排。

    （三）业主大会定期会议召开的时间间隔问题

    《物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。……”笔者认为，该条文没有明确规定定期会议召开的时间间隔，而是将该问题交由业主大会议事规则规定，不利于保证定期会议的如期举行。鉴于业主大会在小区管理中的重要作用，它的如期举行是保证小区事务得到及时、有效、妥善解决的前提。因此，对于业主大会定期会议召开的时间间隔问题应当由法规直接加以规定，不宜交由业主大会议事规则规定。

    关于业主大会定期会议召开的时间间隔问题，国外大致有以下几种规定：（1）南非法律规定，两次定期会议之间的时间间隔不得超过15个月；（2）德国法律规定，定期会议的举行以财政年度为界，在上一财政年度结束之时必须召开下一届业主大会；（3）美国法律规定，定期会议必须每年举行一次。上述国家的立法均将业主大会定期会议召开的时间间隔设定在一年左右，这是一项法定义务，不能通过业主大会议事规则予以变更。笔者认为这有利于确保业主大会的定期召开，真正发挥其作为小区最高权力机构的作用。

    四、结语

    进入上个世纪九十年代以来，我国房地产建设得到了迅猛发展，但是直到2003年国务院才出台了《 物业管理条例 》。可以说，我国的小区物业管理正处于起步阶段，许多规定都跟不上迅速变化着的现状。许多小区自交房以来从未召开过业主大会，也没成立业主委员会，小区事务无人管理。前文中提到的案例就是由于业主委员会未能及时获得业主大会的授权而导致被法院驳回起诉。

    如前文所述，业主大会是小区业主共同管理小区事务的最高权力机构，它的正常组织、运作直接关系小区的和谐与稳定。住宅小区的和谐与稳定是全面建设社会主义和谐社会的重要基础。因此，必须切实发挥业主大会在小区事务管理中的重要作用，惟有如此才能妥善解决小区管理中存在的种种问题，构建出一个个和谐、稳定的社区。笔者针对我国现行立法中存在的不足之处提出若干建议，希望今后的立法能将业主大会的作用落到实处，使其不再形同虚设。

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